واکاوی حقوق مالکانه در مقررات شهرسازی و شهرداری

باتوجه به افزایش جمعیت، گسترش بی حساب و کتاب و بی ضابطه شهر نشینی (شهرها، شبکه معابر و... ، فضاهای سبز، اماکن عمومی، بهداشتی و درمانی، خدمات عمومی و...) را شاهد هستیم. از اینرو اتخاذ تمهیدات و تدابیر لازم بمنظور بهبود کیفیت زندگی شهری همواره دغدغه مدیران شهری بود است. در این راستا طرح های توسعه شهری را با  وضع مقررات شهرسازی بصورت هدفمند در چارچوب طرح های هادی، طرح جامع و طرح تفصیلی همواره برای شهرها پیش بینی و تدوین می کنند. که برای اجرای این طرح ها نیاز به تملک املاک واقع در طرح های شهرداری لازم و ضروری است. که این امر با توجه به تصرف و تملک املاک مالکان نیازمند اتخاذ تدابیر و تمهیداتی است تا برای اجرای پروژه مطابق ضوابط طرح های مصوب توسط دستگاههای اجرایی بعنوان یک ضرورت اجتماعی تملک گردد. از اینرو دستگاههای اجرایی از جمله شهرداری ها در تملک املاک و نحوه خرید و تصرف این گونه املاک می بایستی در چهارچوب مقررات و ضوابط مربوطه اقدام نمایند.

با امعان نظر به مباحث مطروحه فوق و براساس قاعده فقهی تسلیط و نیز ماده 30 قانون مدنی، مالک در ملک خود حق هرگونه تصرف اعم از مادی و حقوقی را دارد و مالکیت یک حق کامل و مطلق بوده و قابل احترام است. اما نکته ای که وجود دارد دامنه تصرفات مالک بستگی به نوع تصرف و چگونگی تصرف خود دارد. بنابر این اگر این تصرفات مالک باعث ورود زیان و ضرر به همسایه و املاک مجاورگردد، قاعده لاضرر در این موارد بر قاعده تسلیط اولویت دارد و در اینصورت مقابل ضرر و زیان احتمالی را سلب می نمایدکه این امر خود باعث تحدید مالکیت مالکان می شود.

عموما برخی پرونده ها که به دلیل عدم وجود بودجه و اعتبار و یا عدم ضرورت اجرا مسکوت می ماند و غالبا مجریان طرح اقدامی انجام نمی دهند از اینرو مالک ناچار با مراجعه به دیوان عدالت اداری در خواست صدور پروانه ساختمانی می نماید که آنچه مشاهده گردید است غالبا آرای قضایی بشکل ذیل صادر می گردد.

1-     صدور پروانه ساختمانی برابر ضوابط طرح تفصیلی

2-     صدور پروانه ساختمانی برابر املاک مجاور

3-     صدور پروانه ساختمانی برابر تراکم پایه

از اینرو واحد های شهرسازی در شهرداری ها رویکرد های مختلفی برای صدور پروانه دارند که این عدم وحدت رویه موجب بروز مشکلاتی برای شهروندان و شهرداری ایجاد می گرد. در این راستا این مهم نیازمند یک رویه واحد برای اینگونه املاک می باشد تا از بروز مشکلات و تبعات بعدی کاسته شود. که در اردیبهشت سال1401 با مصوبه ای توسط شورای عالی شهرسازی و معماری ایران پیرامون نحو اعمال حقوق مالکانه در املاک واقع در طرح های دولتی احداث بنا بصورت مسکونی با سطح اشغال 60 درصد و با تراکم 120 درصد به مراجع صدور پروانه ابلاغ گردید. با عنایت به این مصوبه پیش بینی می گردد رفتار های سلیقه ای و تصمیمات متعدد برای اینگونه املاک یک رویه ای مشخص داشته باشد.