گفتگوی رکنا با عضو هیات مدیره انبوه سازان استان تهران؛
اغلب انبوه سازان تمایلی به طرح مسکن ملی ندارند/ قیمت ساخت هرمترمربع کم تر از 7 میلیون تومان نمی شود
رکنا اقتصادی: عضو هیات مدیره انبوه سازان استان تهران تاکید کرد: فعالیت صنعت ساختمان در کشور الزام آور است. زیرا هم اکنون 16 میلیون حاشیه نشین در کشور وجود دارد که یا بد مسکن هستند یا بدون مسکن هستند. دولت باید طبق قانون اساسی در جهت خانه دار شدن آنها کمک کند.
به گزارش رکنا، تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی طرحی است که قرار است تا پایان دولت سیزدهم اجرایی شود. پرسش های مهمی که در این خصوص مطرح می شود این است که این طرح به دست چه کسانی و به چه قیمتی قرار است ساخته شود؟ آیا این طرح را می توان با طرح هایی مانند مسکن مهر مقایسه کرد؟ آیا انبوه سازان در ساخت این پروژه عظیم نقشی دارند؟ قیمت تمام شده واقعی ساخت هر مترمربع واحد مسکونی چقدر است؟ آیا این طرح می توان نیاز کشور را برآورده کند و مردم فاقد مسکن را خانه دار کند؟ آیا اساسا بودجه مورد نیاز برای این طرح وجود دارد؟ آیا منابع طبیعی و انسانی مورد نیاز این طرح در کشور وجود دارد؟
در این خصوص گفتگوی رکنا با حسن محتشم، کارشناس اقتصاد مسکن و عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران را بخوانید:
حسن محتشم در ابتدا گفت: انبوه سازان استان تهران حدود 1200 عضو دارد که از این تعداد 450 عضو حقیقی و حقوقی فعال است. طبق تعریف وزارت راه و شهرسازی، کسی انبوه ساز تلقی می شود که بیشتر از 10 واحد مسکونی ساخته باشد. این تعریف در انجمن های استانی یکسان رعایت نمی شود. مثلا در استان تهران فرد حقیقی و حقوقی که 50 واحد مسکونی در 10 سال اخیر ساخته باشد، می تواند عضو انجمن انبوه سازان استان تهران شود.
وی درخصوص نقش انبوه سازان در طرح نهضت ملی مسکن، گفت: به طور کلی نقش انبوه ساز تهیه طرح، نقشه، اخذ جواز، اجرا و تحویل به بهره بردار است. نقش اصلی انبوه سازان در طرح مسکن مهر درخصوص ساخت واحدهای مسکونی بود. درخصوص طرح های دولتی مثل نهضت ملی مسکن و اقدام ملی تولید مسکن و ساخت 4 میلیون واحد مسکونی طی 4 سال، افراد حرفه ای و توانمند، مجموعه سازان، پیمانکاران ساختمانی و انبوه سازان می توانند مشارکت داشته باشند. موضوع مشارکت انبوه سازان در طرح مسکن دولت سیزدهم بستگی به کارفرما که در اینجا دولت است، دارد.
تا به امروز از سوی دولت در این خصوص از انجمن انبوه سازان به طور رسمی کمکی درخواست نشده است. همه افراد حقیقی و حقوقی دارای رتبه و واجدالشرایط اعم از پیمانکار، سازنده، انبوه ساز و ... می توانند وارد این مقوله شوند.
چرا انبوه سازان تمایلی به ورود به طرح تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی ندارند
عضو هیات مدیره انبوه سازان استان تهران تاکید کرد: انبوه سازان باتوجه به نرخی که برای طرح مسکن ملی تعیین شده است، تمایل به ورود به این طرح نیستند. اما برخی انبوه سازان در این طرح همکاری کردند.
انبوه سازان یک برنامه و استاندارد مشخصی از نظر کیفی، کمی و نوع مصالح دارند. در ساخت واحدهای خصوصی نهاده های ساختمانی باتوجه به وضعیت منطقه ای هر ساختمان توسط انبوه ساز تعریف، تهیه و مصرف می شود. باتوجه به قیمت تعیین شده در ساخت واحدهای مسکن مهر، نهضت ملی و اقدام ملی، طبیعتا نمی توان از نهاده های ساختمانی مرغوب استفاده کرد و قاعدتا از نهاده های ساختمانی و کالاهای نسبتا ارزان قیمت استفاده می شود.
برخی انبوه سازان و سازنده هایی که ساخت و ساز عمومی و مجموعه ای انجام می دهند، از نهاده های ساختمانی با قیمت ارزان استفاده می کنند. اما اغلب انبوه سازان به دلیل این که تمایلی به مصرف و استفاده از کالای ارزان قیمت ندارند، در پروژه هایی مثل نهضت ملی به طور جدی شرکت نمی کنند.
قیمت تمام شده چقدر است ؟
این کارشناس اقتصاد مسکن درخصوص نحوه محاسبه قیمت تمام شده هرمترمربع ساخت مسکن گفت: مبنای محاسبه و برآوردهای کارشناسان وزارت راه و شهرسازی براساس قیمت روز است. نرخ دستمزد، قیمت مصالح و... بر اساس شرایط روز آنالیز می شود. برخی اوقات این محاسبه مورد تایید سازنده و انبوه ساز نیست. زیرا معتقدند این محاسبات دقیق نبوده و قادر نیستند با این قیمت مسکن بسازند و استقبال فراگیری از آن ندارند. برخی از سازنده ها و انبوه سازان نیز به هر دلیلی از جمله این که نیروی انسانی، سیستم و روش های ساخت و ماشین آلات در اختیار دارند، می پذیرند و اظهار می کنند که می توانند به این قیمت ساخت را تمام کنند.
قیمت تمام شده ساخت هر مترمربع مسکن به دلیل تورم و افزایش قیمت در مسیر ساخت و با درنظر گرفتن تعدیلی که رخ می دهد، در آخر بر مبنای قیمت روز محاسبه می شود. در طول مسیر ساخت اگر افزایش قیمتی داشته باشد، مابه التفاوت آن یا از مشتری اخذ می شود و یا در وام محاسبه می کنند.
وی با بیان این که قیمت ساخت هرمترمربع مسکن را نمی توان به آسانی محاسبه کرد، گفت: به دلیل تفاوت در نوع مصالح، تولیدات کارخانه های مختلف، قیمت های متفاوت و در عین حال نوع محصولات متغیر است. ساخت هرمترمربع واحد مسکونی با سازه استاندارد و استفاده از محصول و کالاهای ساختمانی مرغوب ( قابل استفاده باشد، لوکس نباشد و غیراستاندارد نباشد) و با در نظر گرفتن میانگین قیمت، کم تر از 7 میلیون تومان نخواهد بود.
قیمت هرمترمربع ساخت واحد مسکونی در طرح نهضت ملی 4 میلیون و 200 هزار تومان است
محتشم اظهار داشت: در طرح نهضت ملی قیمت ساخت هر متر مربع واحد مسکونی 4 میلیون و 500 هزار تومان تعیین شده است که با در نظر گرفتن تعدیل و افزایش قیمت، از 4 میلیون و 200 هزار تومان به حدود 6 میلیون تومان خواهد رسید. ساخت مسکن با این قیمت بسیار سخت است و نرخ منصفانه و معقول می تواند حدود 7 تا 7 میلیون و 500 هزار تومان باشد. به همین دلیل اغلب انبوه سازان در این طرح مشارکت نمی کنند.
وی تاکید کرد این طرح در عمل همان طرح مسکن مهر است. با این تفاوت که در مسکن مهر تجربه قبلی وجود نداشت و دولت با سرعت عمل هر جا زمینی در اختیار داشت، وارد مقوله ساخت و ساز می شد. در آن زمان بسیاری از پروژه ها به دلیل عدم زیرساخت های لازم به بهره برداری نرسید و پس از آن مجبور شدند زیرساخت های لازم برای بهره برداری بوجود بیاورند که به مرور مورد استفاده قرار بگیرد.
در طرح تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی باتوجه به تجربه قبلی، سعی شده است که زیرساخت های لازم فراهم شود. زمین هایی را تامین کنند که امکان بهره برداری و احداث واحدهای مسکونی را داشته باشد. در عین حال نواقص گذشته را برطرف کردند. برای مثال با هر فردی قرارداد ساخت و ساز نمی بندند و تضمین می شود که قرارداد یک ساله به ده سال به طول نیانجامد.
قیمت تمام شده نیز همان قیمت مسکن مهر است که هرمترمربع 300 هزار تومان و در برخی حدود 330 هزار تومان بود. امروز نسبت به کاهش ارزش پول در این سال ها، حدود 13 تا 14 برابر شده است و به قیمت 4 میلیون و 200 هزار تومان رسیده است.
انبوه سازان، بساز بفروش نیستند
عضو هیات مدیره انبوه سازان استان تهران با بیان این که انبوه سازان، بساز بفروش نیستند، گفت: نگاه مردم نسبت به انجمن انبوه سازان مثبت است. انجمن انبوه سازان استانی به این دلیل تشکیل شد که در اذهان مقوله بسازبفروشی را از انبوه سازان جدا کند. انجمن های انبوه سازان استانی دارای شرکت هایی هستند که رتبه بندی شده و از مهندسین باتجربه استفاده می کنند.
برخی از این انبوه سازان فاقد رتبه هستند و اجازه ساخت و ساز هم ندارند، اما می توانند به عنوان سرمایه گذار در ساخت و ساز مشارکت کنند. پزشک، حقوقدان و ... که صلاحیت ساخت و ساز ندارد، می تواند به عنوان سرمایه گذار وارد انبوه سازی شود، اما نمی تواند سازنده باشد. ساخت و ساز باید به انبوه سازانی که صلاحیت حرفه ای تایید شده دارند، سپرده شود.
رتبه بندی انبوه سازان توسط وزارت راه و شهرسازی تعیین و به افراد حقیقی و حقوقی پروانه تشخیص صلاحیت داده می شود. کسی که رتبه 3 دارد می تواند در ساختمان های کوتاه و چند طبقه مشارکت کند. رتبه 2 می تواند بیشتر از 4 طبقه خانه بسازد. رتبه یک می تواند حداکثر 60 هزار مترمربع بسازد. همچنین باید دو مهندس پایه یک با سوابق طولانی مدت و با تایید نظام مهندسی در پروژه ساخت و ساز حضور داشته باشند.
در گذشته به جای مهندسین، معمارها وارد ساخت و ساز می شدند
محتشم افزود: بنابراین انبوه سازی امروز با بساز بفروشی دیروز این تفاوت را دارد که در آن زمان رتبه بندی انجام نمی شد و به جای مهندسین معمارها وارد ساخت و ساز می شدند. علاوه بر رتبه بندی، حضور دو مهندس پایه یک، دو یا حداقل سه و با حدود مشخص و متراژ مشخص می توانند وارد ساخت و ساز شوند. اینک دیگر سرمایه گذار به تنهایی نمی تواند وارد ساخت و ساز شود، اما می تواند سرمایه گذاری کند و رتبه سرمایه گذاری دریافت کند.
وی درخصوص ساخت ساختمان های غیرایمن گفت: برج ها و ساختمان های خصوصی عموما به دست سرمایه گذاران ساخته می شود. در زمان کسب پروانه متعهد می شوند که مهندس ناظر و مجری سازنده را معرفی کنند. شرکت و مهندسی که قرار است طرح را اجرا کند، هم باید معرفی کنند این مقررات باید رعایت شود و اگر قصوری انجام گیرد، باید پاسخگو باشند.
مردم و طرف قراردادها اگر اعتراض و شکایتی دارند می توانند به نظام مهندسی، مجری های ذی صلاح و نهاد مربوطه از جمله به ادارات کل وزارت راه و شهرسازی مراجعه کنند. قوانین دادگستری که مرجع رسیدگی به تخلفات است جای خود دارد اما از لحاظ بخش های انتظامی می توانند به سازمان نظام مهندسی مراجعه کنند.
موتور آسانسور از خارج وارد می شود
این کارشناس اقتصاد مسکن درخصوص بازار مصالح ساختمانی کشور گفت: اغلب نهاده ها و مصالح ساختمانی در ایران تولید می شود. برخی از اقلام که وابستگی خارجی دارد، مانند موتور آسانسور باید از خارج وارد شود. ایران در ساخت موتور آسانسور خودکفا نیست و از خارج وارد می شود و کابین آن در ایران ساخته می شود.
به طور کلی اگر ساخت و ساز کشور را یک میلیون واحد در سال در نظر بگیریم، مصالح مورد نیاز، نیروی انسانی، مهندسی و خدماتی در کشور وجود دارد. مساله مهم این است که برنامه ریزی برای محقق کردن ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال وجود ندارد.
16 میلیون حاشیه نشین بد مسکن و بدون مسکن در کشور وجود دارد
محتشم درخصوص وضعیت بازار مسکن گفت: مسکن بخش قابل توجه و تعیین کننده در اقتصاد کلان کشور است. سهم مسکن در اقتصاد کلان کشور طبق اطلاعات مراکز دولتی حدود 16 درصد است که در کل اقتصاد تعیین کننده است. زیرا صنعت پیشران و موتور محرک لوکوموتیو اقتصاد است. اگر این حوزه فعال باشد، صنایع دیگر می تواند در گردش باشند. صنایع تولیدی مانند مصالح ساختمانی، مبلمان، لوازم خانگی و... اغلب به حوزه مسکن ارتباط دارد.
وی ادامه داد: صنایع تولیدی کشور عموما در داخل مصرف می شود و معادل تولید آن صادرات در کشور وجود ندارد و زمانی در داخل مصرف می شود که صنعت ساختمان فعال باشد. فعالیت صنعت ساختمان در کشور الزام آور است. زیرا هم اکنون 16 میلیون حاشیه نشین در کشور وجود دارد که یا بد مسکن هستند یا بدون مسکن هستند. دولت باید طبق قانون اساسی در جهت خانه دار شدن آنها کمک کند.
اگر اقتصاد کلان با تورم همراه شود، در سهم 16 درصدی مسکن هم تاثیر گذار است و مسکن هم گران می شود. دیگر کالاها نسبت به افزایش تورم بالا می روند، اما صنعت مسکن که مجموع کالاها به حساب می آید، همیشه به طور یکسان و متناسب با اجزا آن بالا نمی رود. قیمت مسکن با ارزش پول ملی و قیمت ارز بالا و پایین می شود.
میزان تقاضا برای خرید مسکن، وارد بازار نمی شود. زیرا نقدینگی لازم برای خرید مسکن وجود ندارد. به معنای دیگر تقاضا برای خرید مسکن انباشته شده است اما وارد بازار نمی شود. اگر این میزان از تقاضا وارد بازار شود، قیمت ها به شدت بالا می رود.
ظرف 3 سال قیمت مسکن 700 درصد گران شد
این کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: هر چند وقت یک بار به واسطه سرمایه های دیگر مانند ارز، طلا، بورس و سرمایه های نقدی وارد بازار مسکن می شود. این تقاضا، تقاضای کاذب است و باعث افزایش قیمت مسکن می شود. مانند سال های 97 تا 99 که افزایش قیمت ارز، قیمت مسکن را بالا برد و هر سال دو برابر شد. ظرف سه سال 700 درصد قیمت مسکن بالا رفت. سال 1400 به دلیل تورم 40 درصدی، قیمت مسکن 16 درصد افزایش یافت.
پیش بینی قیمت مسکن با برجام و بدون برجام
محتشم درباره قیمت مسکن در یک سال آینده گفت: اگر برجام امضا شود، قیمت مسکن کاهش می یابد. اما اگر برجام محقق نشود، دو حالت دارد. اگر قیمت دلار آهسته افزایش یابد، اتفاق خاصی در بازار مسکن رخ نخواهد داد و قیمت مسکن در سال 1401 زیر نرخ تورم، افزایش خواهد یافت. زیرا سه سال متوالی افزایش قیمت را تجربه کرده است و سال گذشته نیز، زیر نرخ تورم بالا رفت. به طور کلی بازار متوقف می شود.
اما اگر قیمت ارز و خصوصا دلار صعود چشمگیری داشته باشد و ارزش پول ملی باز هم کاش یابد، مشخص نیست چه اتفاقی رخ خواهد داد. می توان پیش بینی کرد که مجموعه ای از کالاها و خدمات گران می شود. دلار 23 هزار تومانی دولت روحانی که به 31 هزار تومان در دولت سیزدهم رسیده است و افزایش 30 درصدی داشته، اگر یکدفعه بالا رود، به همان نسبت قیمت مسکن نیز افزایش خواهد یافت. زیرا قیمت مسکن خود را با قیمت دلار مقایسه می کند.
ارسال نظر