مشارکت انبوه سازان در طرح جهش تولید مسکن کم است / با ورود انبوه سازان به مسکن مهر رشد تولید و عرضه مسکن 10 برابر شد

به گزارش رکنا، در دهه های گذشته طرح های متفاوت دولت ها در حوزه مسکن با هدف کنترل قیمت مسکن ، اجاره بها و خانه دار شدن اقشار ضعیف جامعه ارائه گردید که هر کدام به دلیل ایرادات و اجرای ناقص به هدف نهایی نرسید و هرکدام به دولت بعدی به ارث رسید. با روی کار آمدن دولت سیزدهم، طرح جدیدی، موسوم به طرح جهش تولید مسکن مطرح شد که شهریور ماه 1400 توسط ابراهیم رئیسی برای اجرا به دستگاه های مربوطه، ابلاغ گردید.

بر اساس این طرح، دولت، در نظر داشت تا برنامه ساخت 4 میلیون مسکن را برای اقشار خاص، با هدف خانه دار کردن دهک‌ های اول تا هفتم، ساکنین شهرهای زیر 100 هزار نفر جمعیت و ساکنین بخش های روستایی، ارائه و اجرایی کند و تسهیلات ارائه شده در این طرح، شامل زمین رایگان، نرخ پایین سود اقساط پرداخت وام، افزایش مبلغ وام و تخفیف یا معافیت از هزینه‌های خدمات مهندسی ساخت مسکن بود و بدین ترتیب ثبت نام متقاضیان مهر ماه سال 1400 آغاز شد و افرادی که در سال 99 در "طرح اقدام ملی مسکن" در دولت دوازدهم ثبت نام کرده بودند نیز شامل می شد.

اکنون با گذشت بیش از دو سال و باوجود اخذ آورده های مردم، هنوز تکلیف ساخت 4 میلیون مسکن مشخص نیست و نه تنها برخلاف وعده داده شده، واحدها دو ساله تحویل نشد بلکه حتی برخی پروژه ها در مرحله آماده سازی زمین و فونداسیون متوقف مانده و هیچ خبری از پیشرفت نیست. واحدهایی که نه تنها فاقد زیرساخت های ضروری و مناسب همچون حمل و نقل، جاده مناسب، بیمارستان، مدرسه، امکانات رفاهی و تفریحی، کلانتری و ... است بلکه مشخص نیست حتی همان واحدهای خام بدون زیرساخت، چه زمانی به دست مردم می رسد. مشکلاتی که در گزارش "اینجا قبرستان نیست مسکن ملی هشتگرد است" رکنا به طور مفصل به آن پرداخته شد.

در برخی پروژه ها حتی باوجود عدم پیشرفت پروژه، از مردم طلب 100 میلیون تومان پول کرده اند و وقتی سوال شده گفته اند، آورده 40 یا 50 میلیون تومانی اول صرف هزینه های اخذ مجوز و خدمات مهندسی و پروسه اداری و خاک برداری شده است و حالا برای ادامه نیاز به آورده های بعدی هستیم. این در حالی است که هزینه اخذ مجوز و خدمات مهندسی و پروسه های اداری در این پروژه ها به دلیل دولتی بودن صفر یا نزدیک به صفر است.

در این خصوص گفتگوی رکنا با فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان ایران را بخوانید:

مشارکت انبوه سازان در طرح جهش تولید مسکن کم بوده است

فرشید پورحاجت ابتدا در پاسخ به میزان مشارکت انبوه سازان در طرح جهش تولید مسکن دولت سیزدهم گفت: مشارکت داشتیم اما مشارکت کم بوده است. همکاران ما در استان های مختلف با وزارت راه و شهرسازی و سازمان های مسکن در این پروژه ها حضور داشتند. به طور کلی شرکت های دیگر هم که مشارکت داشتند و این پروژه ها را اجرا می کنند قطعا باید حائز شرایط انبوه سازی در کشور باشند. غیر از انبوه سازان شرکت هایی که از سوی سازمان مدیریت راهبردی کشور و بنیاد مسکن حائز شرایط شدند نیز شرکت کردند اما معتقدم غالب پروژه هایی که در طرح های دولتی به سرانجام رسیده کار انبوه سازان بوده است.

ایرادات حقوقی انبوه سازان به متن قراردادهای طرح جهش تولید مسکن

دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان ایران در پاسخ به این سوال که چرا مشارکت انبوه سازان در این طرح کم بوده و چرا از تجربه و امکانات انبوه سازان در این طرح استفاده نشده است، گفت: این سوال را باید وزارت راه و شهرسازی پاسخ دهد اما ما معتقد بودیم که باید فعالیت بنگاه های اقتصادی و بخش خصوصی در حوزه تولید و عرضه مسکن و به طور اخص فعالیت انبوه سازان در پروژه های طرح جهش تولید مسکن پررنگ تر و پررونق تر باشد.

باید بپذیریم که انبوه سازان بنگاه های اقتصادی هستند که از دانش چهارچوب و اصول و قواعد حوزه مهندسی برخوردار هستند. اغلب انبوه سازان به لحاظ تعاریفی که در حوزه حقوقی دارند، به متن قراردادهای طرح جهش تولید مسکن ایرادات حقوقی گرفتند. موضوع اصلی بحث قیمت است. متاسفانه قیمتی که وزارت راه و شهرسازی اعلام می کند با شرایط حاکم بر اقتصاد کشور و تورمی که در حوزه مسکن وجود دارد همخوانی ندارد و عدم انگیزه اغلب انبوه سازان به قیمت های اعلامی و ابلاغی مربوط است و این قیمت ها شرایط مساعدی را برای همکاران ما ایجاد نکرد.

حداقل هزینه تمام شده ساخت هر مترمربع مسکن 15 میلیون تومان است

پورحاجت در پاسخ به این سوال که قیمت تمام شده ساخت هر مترمربع مسکن چقدر است؟ گفت: قیمت ساخت و ساز حوزه شهری با ساخت و سازهای دولت تحت عنوان سیاست های حمایتی متفاوت است. علت اساسی نوع کیفیت و هزینه ای است که در ساختمان به کار می رود. کیفیت مصالح ساختمان هایی که در ساخت و سازهای شهری صورت می گیرد از کیفیت بهتری برخوردار است. منظور از کیفیت بهتر مصالح، متریال بیرونی ساختمان، نما و تجهیزاتی است که در ساختمان به کار می رود. اگر نه از نظر سازه ای کیفیت اغلب ساختمان ها باهم تفاوتی ندارد و هزینه های یکسان دارند و در این حوزه نباید کوتاهی و قصوری صورت گیرد اما به لحاظ هزینه های داخلی، هزینه های ساختمان ها متفاوت است.

هزینه تمام شده ساختمان 5 طبقه با کیفیت خوب بدون احتساب قیمت زمین، حدود 15 میلیون تومان است و تعهد انبوه سازان برای ساخت پروژه ها به رغم پروسه اخذ پروانه ساختمان و مجوزها که یک مصیبت بزرگ است، به طور متوسط 24 ماه است. انبوه سازان نسبت به مردم تعهداتی دارند که باید در پروژه ها به آن عمل شود.

قراردادهای طرح جهش تولید مسکن در قالب پیمان است

دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان ایران در پاسخ به تاثیر تورم و افزایش قیمت ها در قراردادهای انبوه سازان، باتوجه به اینکه پروژه های مسکن دولت هر سال با قیمت های جدید اعلام می شود، گفت: قیمت ساخت مسکن در پروژه های انبوه سازان سراسر کشور قطعا مقطوع است و هرآنچه در زمان عقد قرارداد توافق شده باشد با همان قیمت واحد را تحویل می دهیم و هیچ گونه تغییر قیمتی رخ نمی دهد، به جز قراردادهایی که به صورت پیمان بسته می شود که شرایط متفاوتی دارد. قراردادهایی که در طرح جهش تولید مسکن وجود دارد، در قالب پیمان است.

پورحاجت درخصوص طلب آورده از متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن در حالی که هیچ پیشرفتی ندارند، گفت: مهم باید این باشد که واحدهای ساختمانی پروژه های این طرح به مردم تحویل داده شود. در نهایت باید بپذیریم که مسکنی به مردم تحویل داده می شود که هزینه زمین رایگان است، هزینه های دستگاه های اخذ مجوز تقریبا نزدیک به صفر است، هزینه های خدمات مهندسی حداقل 50 درصد کم تر از سایر ساختمان ها است.

هزینه اخذ مجوز ساخت واحدهای طرح نهضت ملی مسکن تقریبا صفر است

دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان ایران در پاسخ به این سوال که شنیده می شود برخی پیمانکاران نهضت ملی مسکن هشتگرد به متقاضیان گفته اند که آورده اولیه صرف اخذ جواز و دیگر پروسه های اداری شده است، گفت: اگر این پروژه ها در قالب تعاونی است، سهامداران شرکت، نهادهای بالادستی و دستگاه های نظارتی باید اسناد این هزینه را از هیئت مدیره خواسته و بررسی کنند اما به طور خاص هیچ هزینه ای صورت نمی گیرد مگر اینکه اسنادی وجود داشته باشد و این اسناد هم دارای تعریف است.

پورحاجت با بیان اینکه غالب پیمانکاران از طریق مناقصه وارد پروژه ها می شوند، گفت: بستگی به منابع مالی تخصیص داده شده و شرایط فراهم شده در پروژه ها دارد. علت اصلی کندی روند اجرایی اغلب پروژه های جهش تولید مسکن این است که قیمت های اعلامی با قیمت های بازار همخوانی ندارد.

روند رشد مسکن مهر با ورود انبوه سازان از 4 درصد به 50 درصد رسید

دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان ایران در پاسخ به این سوال که چه باید کرد تا شعارهای مسئولین در حوزه تولید مسکن محقق شود، گفت: نقش دولت در پروژه هایی که دنبال می کند باید نقش تسهیل گری باشد نه نقش مداخله جویانه. صفر تا صد مدیریت پروژه های دولتی باید به بخش خصوصی کشور واگذار شود و وزارت راه و شهرسازی به نیابت از دولت به عنوان یک نهاد بالادستی تسهیل گری کند و شرایط لازم را برای بخش خصوصی فراهم کند. در غیر اینصورت شرایطی که رخ داده است تغییری نمی کند.

وی در ادامه تاکید کرد: در استان هایی که انجمن های انبوه سازان مداخله صددرصدی داشتند، خروجی کار بسیار مثبت بوده است. این تجربه مثبت در مسکن مهر نیز رخ داد. پیشرفت پروژه های مسکن مهر در سال های 86 و 87 زیر 4 درصد بود و در سال 89 که توافقنامه سه جانبه و چهارجانبه با مجموعه کانون سراسری انبوه سازان مبادله شد و بخش خصوصی تفاهمنامه را امضا کرد و مسئولیت پروژه ها را پذیرفت، طبق آمار شاهد افزایش چشمگیر 50 درصدی در تولید و عرضه مسکن در کشور بودیم.

بیش از 95 درصد ساخت و سازهای کل کشور توسط بخش خصوصی انجام می گیرد

پورحاجت در پاسخ به این سوال که چند درصد ساخت و سازهای کشور مربوط به بخش خصوصی است، گفت: بالغ بر 95 درصد ساخت و ساز کل کشور توسط بخش خصوصی انجام می گیرد. انجمن های انبوه سازان در سراسر کشور این ظرفیت را دارند که نقش نهاد حاکمیتی را در حوزه اجرایی به درستی انجام دهند و در برون سپاری هایی که صورت می گیرد قطعا منافع مردم حفظ می شود.

اگر واحدهای پروژه های نهضت ملی مسکن در دو سال گذشته افتتاح می شدند، مردم هزینه های کمتری را متحمل می شدند و دلیل این شرایط این است که توافقنامه کلی با مجموعه انبوه سازان در کشور مبادله نشده است و تا این مساله رخ ندهد، شرایطی که حاکم است به همین صورت خواهد ماند.