بی خانمانی مستاجران در پی افزایش اجاره بها!

روزنامه جوان نوشت: ادامه افزایش نجومی قیمت اجاره بها ممکن است به بی‌خانمان‌شدن برخی از مستأجران و خانه‌نشینی کسبه بازار منجر شود. این روزنامه در مطلبی با عنوان «تقلای دولت و مجلس علیه نابسامانی اجاره‌ها» نوشته است: این روزها افزایش نجومی قیمت اجاره‌بهای مسکن و واحدهای تجاری، داد و فغان مستأجران و برخی از کسبه را درآورده است. آمارها نشان می‌دهد سال گذشته برای اجاره هر مترمربع واحد مسکونی در تهران باید ۱۲۶‌هزارو۹۰۰ تومان پرداخت می‌کردیم، در حالی که این رقم امسال به بالای ۲۴۰‌هزار تومان رسیده است. این وضعیت در بازار اجاره‌بهای واحدهای تجاری دو تا سه برابر بیشتر شده است و هیچ نهاد و دستگاه نظارتی توان کنترل بازار اجاره‌بها را ندارد.

دولت‌ها در سال‌های گذشته تقریباً تمام راه‌هایی را که می‌توانست تلاطم بازار اجاره‌بها را کاهش دهد، به کار گرفتند، اما همواره نتیجه عکس داده است، از این رو امسال دولت و مجلس طرحی را با عنوان کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی تدوین کرده‌اند که بر اساس آن با حذف دلالان و به ویژه مشاوران املاک متخلف، بازار اجاره بهای مسکن ساماندهی شود. بر اساس این طرح حق‌الزحمه مشاوران املاک در سامانه ثبت معاملات و مستغلات کشور محاسبه و در قراردادها به صورت خودکار درج می‌شود و بنگاه‌داران باید از طریق کارتخوان متصل به سازمان امور مالیاتی اقدام به دریافت حق‌الزحمه کنند.

مسکن یکی از محبوب‌ترین سرمایه‌ها به حساب می‌آید و این محبوبیت را می‌توان در این موضوع بررسی کرد که سرکوب قیمت یک کالا را می‌توان با واردات انجام داد، اما چون مسکن قابلیت واردات ندارد، محبوبیتی برای مردم جامعه ایجاد می‌کند تا سرمایه‌گذاری‌های خود را در این بخش انجام دهند، ضمن آنکه نبود مالیات کارآمد در بخش مسکن طی سال‌های گذشته بر محبوبیت این بخش افزوده است.

به گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس برآیند این جذابیت‌ها باعث شده است قیمت مسکن طی ۱۷سال گذشته در تهران ۵۲ برابر شود. امسال میزان اجاره‌بهای واحدهای مسکونی و تجاری به شدت افزایش یافته است، به طوری که برخی مستأجران مجبور به تخلیه واحد مسکونی شده و به حاشیه شهرها مهاجرت کرده‌اند. همچنین بسیاری از کسبه که در واحدهای استیجاری بودند نیز مجبور به تخلیه واحدها و خانه‌نشین شده‌اند. حال در چنین شرایطی آیا دخالت دولت یا مجلس و به‌کارگیری سیاست‌های تنبیهی می‌تواند راهگشا باشد؟

کارشناسان تأکید دارند ابتدا باید بازار مسکن را سامان دهیم تا بازار اجاره‌بها به تبع آن، ساماندهی شود. عده‌ای در موضوع اجاره‌بها، بحث ساماندهی مشاوران املاک را مطرح می‌کنند و آن اینکه سازوکار تعیین مبلغ حق‌الزحمه مشاوران املاک که تابع درصدی از ارزش معامله است، نوعی تعارض منافع ایجاد می‌کند که با افزایش نرخ اجاره، حق‌الزحمه آن‌ها هم افزایش پیدا می‌کند که برخی در این زمینه موضوع تغییر مبنای محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک بر مبنای ارزش معاملاتی و اجاره‌ای املاک براساس موضوع ۵۴ و ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم را مطرح می‌کنند. برخی دیگر عنوان می‌کنند، چون ضمانت اجرایی کافی برای مالیات بر خانه‌های خالی ایجاد نشده و هنوز این قانون موفق نبوده است، اگر بتوانیم با تکمیل بانک‌های اطلاعاتی در این زمینه موفقیت‌هایی کسب و به اهداف آن دست پیدا کنیم، می‌توانیم شاهد آثار مثبت اجرای آن در بازار مسکن و اجاره‌بها باشیم.

اکبر نیکزاد، رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی با بیان اینکه در موضوع مسکن و اجاره‌بها باید جوانب موضوع خوب دیده شود، معتقد است: در مقطعی به دلیل شیوع ویروس کرونا، مصوبه‌ای داده شد که با پایان مدت قرارداد مؤجر نمی‌تواند به دنبال خروج مستأجر باشد، عارضه این مصوبه این بود که برخی از مؤجرها منازل خود را بدون اجاره دادن نگه داشتند. اگر بخواهیم در بحث مسکن و اجاره‌بها به نتیجه مثبتی دست پیدا کنیم، باید به قانون به خصوص قانون مالیات بر خانه‌های خالی توجه و در کنار آن به موارد دیگر هم اشاره کنیم. همچنین تسهیلاتی با عنوان «وام ودیعه مسکن» پیش‌بینی شد که متأسفانه این تسهیلات نیز با تبانی مستأجر و املاکی‌ها به بیراهه رفت و نصیب مستأجران واقعی نشد.

اقدامات دولت

دولت و مجلس از اردیبهشت سال گذشته به دنبال راهکارهای عملی برای ساماندهی بازار اجاره‌بهای مسکن هستند. دو اقدام اساسی در دولت انجام شده است؛ نخست اینکه در دولت مصوباتی در راستای حمایت از مالکانی که قرارداد دو یا سه ساله با مستأجران منعقد می‌کنند، به تصویب رسیده و همچنین لایحه‌ای با عنوان ساماندهی بازار اجاره‌بها تنظیم و به مجلس ارسال شده است. همچنین اخیراً نیز شورای عالی مسکن سقف افزایش اجاره‌بها در تهران را ۲۵درصد و در سایر شهرها ۲۰درصد تعیین کرد.

محمد مخبر، معاون اول رئیس‌جمهور در این خصوص می‌گوید: «در مصوبات دولت مشوق‌های مالیاتی برای مالکانی که به صورت دو یا چندساله منازل خود را اجاره می‌دهند، دیده شده است، همچنین برای بهبود شرایط بازار اجاره‌بها و تشویق اجاره ملک به صورت چندساله، معافیت مالیاتی تا ۱۰۰ درصد برای مالکانی در نظر گرفته شده است که بیش از یک سال در بدو قرارداد ملک خود را اجاره می‌دهند.»

وی می‌افزاید: «مالکانی که نسبت به انعقاد قرارداد اجاره واحدهای مسکونی به صورت دوساله با حداکثر افزایش قیمت بهای اجاره سالانه تا حداکثر ۵۰درصد تورم سالانه اعلامی بانک مرکزی اقدام کنند، از ۵۰درصد تخفیف مالیاتی و مالکانی که نسبت به انعقاد قرارداد اجاره واحدهای مسکونی به صورت سه‌ساله و بیشتر مطابق شرایط فوق اقدام می‌کنند از ۱۰۰درصد تخفیف مالیاتی برخوردار می‌شوند.»

ورود مجلس به نرخ حق‌الزحمه مشاوران املاک، قیمت‌ها کاهش می‌یابد؟

در ادامه اقدامات دولت، مجلس نیز از روز گذشته «طرح ساماندهی بازار اجاره مسکن» را در دستور کار خود قرار داد. وکلای ملت در نشست دیروز صحن علنی مجلس به بررسی این طرح پرداختند تا با قانونمند کردن این بازار پرتلاطم، از مستأجران حمایت و زمینه کاهش قیمت‌ها را فراهم کنند.

در جریان بررسی اولین ماده این طرح در خصوص حق‌الزحمه مشاوران املاک، محسن زنگنه، نایب رئیس کمیسیون برنامه‌وبودجه مجلس با انتقاد از رعایت‌نشدن عدالت در ماده مذکور می‌گوید: «این ماده موجب درگیرشدن هیئت وزیران با مسائل غیرضروری صنفی و نرخ‌گذاری حق‌الزحمه مشاوران املاک و همچنین تنبیه‌کردن بنگاه‌های ملکی پرکار با کاهش درآمد آن‌ها می‌شود.» زنگنه پیشنهاد می‌دهد: «حق‌الزحمه معین و متناسب با ارزش ریالی ملک مورد معامله برای مشاوران املاک تعیین شود.»

در ادامه علی‌اصغر عنابستانی، نماینده مردم سبزوار در مجلس در مخالفت با این پیشنهاد می‌گوید: «این پیشنهاد با هدف اصلی این طرح مغایر است، هنگامی که حق‌الزحمه مشاوران املاک درصدی از ارزش ملک باشد، برخی از مشاوران، دلالان و سوداگران با بازار گرمی اقدام به افزایش نرخ املاک می‌کنند تا سود بیشتری به دست بیاورند، این امر هم اکنون در کشور وجود دارد و موجب نابسامانی‌های اخیر شده است.» وی می‌افزاید: «حق‌الزحمه مشاوران املاک نباید به ارزش ملک گره بخورد تا تعارض منافع موجود زمینه افزایش قیمت خانه‌ها را فراهم کند.» البته نماینده دولت نیز با این پیشنهاد مخالفت می‌کند و می‌گوید: «در این طرح شاخص‌هایی معین شده که هم به نفع کشور و هم به نفع مشاوران املاک است. همچنین تعرض منافع موجود در خصوص ارزش ملک و درصد حق‌الزحمه زمینه افزایش قیمت‌ها را فراهم می‌کند. بر اساس این طرح حق‌الزحمه مشاوران املاک توسط سامانه ثبت معاملات و مستغلات کشور محاسبه و در قراردادها به صورت خودکار درج می‌شود و بنگاه‌داران باید از طریق کارتخوان متصل به سازمان امور مالیاتی اقدام به دریافت حق‌الزحمه کنند.»

در ادامه اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس نیز ضمن مخالفت با این پیشنهاد می‌گوید: «تعرفه مشاوران املاک باید اصلاح شود و مانع از ایجاد تعارض در آن شویم تا نسبتی با ارزش املاک نداشته باشند، لذا در طرح مذکور سه شاخص برای این مهم تعیین شده که هم به نفع مشاوران املاک و هم مستأجران است.» در ادامه نمایندگان نیز به این پیشنهاد رأی موافق ندادند و به محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک توسط سامانه ثبت معاملات و مستغلات کشور رأی مثبت دادند.

به رغم تلاش مجلس برای ساماندهی بازار اجاره‌بها، با توجه به شرایط فعلی و افزایش قیمت برخی کالاها و بالا رفتن سبد معیشت مردم، تنظیم بازار اجاره‌ب‌های واحدهای مسکونی و تجاری به طرحی فوری با راهکارهای میان‌مدت و بلندمدت نیاز دارد، زیرا ادامه افزایش نجومی قیمت اجاره‌بها ممکن است به بی‌خانمان‌شدن برخی از مستأجران و خانه‌نشینی کسبه بازار منجر شود.