انبوه سازان استقبال خوبی از نهضت ملی مسکن نکردند / ساخت خانه های اجاره ای را جدی بگیریم!

به گزارش رکنا، معاون مسکن شهری بنیاد مسکن قیمت تمام شده واحدهای طرح نهضت ملی مسکن در مناطق شهری را حدود 7.5 میلیون تومان برای ساختمان‌ های 4 تا 5 طبقه اعلام کرد. این در حالی است که در ماه گذشته سخن از متری 6.5 بود و در قراردادها متری 4.5 قید شده است. آنچه مشخص است تا وضعیت اقتصاد کشور این است و تورم افزایشی است این قصه ادامه دارد. از سوی دیگر میزان افراد انصرافی و کسانی که پس از ثبت نام دیگر از پس تامین مخارج بر نمی آیند رو به افزایش است.

پرسش این است که باتوجه به تجربه های گذشته و خروجی طرح مسکن مهر که پس از 14 سال فقط 2.2 میلیون واحد است و هنوز هم بخشی از آنها تکمیل نشده، چگونه می خواهند در دولت سیزدهم 4 میلیون مسکن بسازند؟ کشورهای دیگر چه می کنند؟ چه راهکارهایی وجود دارد که پروژه ها به موقع تمام شود؟ چگونه می توان ساخت و ساز را در کشور افزایش داد که هم سازنده زیان نکند و هم مردم از پس هزینه ها برآیند؟ پتانسیل ساخت مسکن در بخش خصوصی چقدر است؟ با چه قیمتی و آیا اساسا اعلام قیمت تمام شده در شرایط تورم منطقی است؟

آنچه مشخص است این است که طی این چند دهه دولت ها با وعده های متعدد قول خانه دار شدن به مردم می دهند و بودجه آن را می گیرند و آخر هیچ، تنها دود آن به چشم مردم می رود.

در این خصوص گفتگوی رکنا با سیدمحمد مرتضوی، رئیس هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان ایران را بخوانید:

انبوه سازان استقبال خوبی از نهضت ملی مسکن نکردند / پروژه ها با این قیمت ها به خروجی نمی رسد!

سیدمحمد مرتضوی، رئیس هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان ایران درخصوص اعلام قیمت تمام شده طرح نهضت ملی مسکن گفت: قیمت هایی که این روزها اعلام می شود، پیش بینی قیمت تمام شده است که برخی مدیران و مسئولین وزارت راه و شهرسازی در شهرهای جدید و در حوزه مسکن و نمایندگان مجلس در کمیسیون عمران اعلام می کنند، اما قیمتی که در قراردادهایی که با انبوه سازان در استان های مختلف منعقد شده است، حدود متری 4 میلیون و 700 هزار تومان است.

قابل ذکر است که در برخی استان ها نسبت به زمان عقد قراردادها تعدیل قیمت حدود یک میلیون تومان صورت گرفته است. آن هم به دلیل ملاحظاتی که در پیوست های بکارگیری مصالح بوده است.

تورم بخش تولید مسکن طی یک سال گذشته 60 تا 70 درصد بوده است

رئیس هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان ایران تاکید کرد: در مجموع انبوه سازان استقبال خوبی از عقد قراردادهای نهضت ملی مسکن نکردند. چون پیش بینی ما این بوده که طرح هایی با این قیمت ها، باتوجه به تورم حدود 60 تا 70 درصدی که در بخش تولید مسکن، قیمت مصالح، صدور مجوزها و دستمزدها در یک سال گذشته ایجاد شده است، به خروجی نمی رسد.

وی با بیان اینکه پیش بینی هایی که از سوی مسئولین در رسانه ها منتشر می شود به پیش بینی های ما نزدیک است، گفت: معتقد هستیم در حال حاضر قیمت تمام شده هر مترمربع مسکن نهضت ملی حدود 7 تا 8 میلیون تومان خواهد بود. قراردادهایی که منعقد می شود با تعدیل است و مانند پروژهای عمرانی هر تغییر و نوسانی بوجود آید در محاسبات سازمان برنامه و در صورت وضعیتی که هر سه ماه یک بار محاسبه می شود، اعمال خواهد شد. مساله این است که هنوز مشخص نیست که این تغییرات چه زمانی در قراردادها اعمال و قیمت ها واقعی می شود و به متقاضیان اعلام می شود.

اگر تورم بیشتر شود، قیمت تمام شده واحدهای نهضت ملی مسکن هم بیشتر می شود

مرتضوی در پاسخ به این سوال که قیمت 7 تا 8 میلیون تومان برای چه مقطع زمانی است، افزود: ساختمان هایی که قرار است احداث شود به صورت خوش بینانه و باتوجه به اینکه در بخش انشعابات تاخیری نباشد، حداقل 2 سال دیگر به مرحله بهره برداری می رسند. مساله این است که معمولا چنین نیست و زمانیکه ساختمان تمام می شود، اخذ آب و برق زمان بر می شود. بنابراین باید مقطع زمانی 2 تا 3 سال را برای پروژه های نهضت ملی مسکن در نظر بگیریم.

با فرض بر این که طی این مدت قیمت ها ثابت بماند. چنانچه در سال های آینده تورم 60 تا 70 درصدی داشته باشیم و قیمت مصالح و دستمزدها کنترل نشود، بدیهی است که قیمت تمام شده ساخت مسکن افزایش خواهد یافت. همه فرضیات بر این است که در اقتصاد کلان کشور ثبات داشته باشیم و تورم کنترل شود. دولت بتواند قیمت مصالح ساختمانی ، قیمت سیمان و آهن که در داخل تولید می شود و قابل کنترل است را کنترل کند. همچنین میزان افزایش دستمزدها مانند سال جاری به یک باره 60 الی 70 درصد افزایش نیابد. چون در غیراینصورت قیمت تمام شده مسکن نیز با افزایش قابل توجه ای روبرو خواهد شد.

ثبت نام کننده های انصرافی توان حضور در پروژه نهضت ملی مسکن را ندارند

رئیس هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان ایران با اشاره به میزان انصرافی ثبت نام کنندگان طرح نهضت ملی مسکن، گفت: خروجی طرح هایی مانند نهضت ملی مسکن به طور مستقیم وابسته به میزان متقاضیان است. اینکه 2 میلیون خانواده ثبت نام می کنند ولی تنها 350 هزار خانواده می توانند اقساط و پول واریز کنند، به این معنی است که خانواده هایی که نمی توانند پولی پرداخت کنند، توان حضور در این پروژه ها را ندارند. افرادی که وارد طرح شدند و وقتی دیدند که باید 300 میلیون تومان پول بدهند، خارج می شوند و طرح ریزش می کند.

فرصت ها را برای بخش خصوصی مهیا کنیم

مرتضوی در ادامه افزود: موضوع مهم در طرح نهضت ملی مسکن نحوه تامین منابع مالی است. قطعا در آینده نزدیک این طرح به بن بست می رسد. زیرا با آغاز پروژه ها، متقاضیان باید توان همراهی در این طرح و توان تامین هزینه ها را داشته باشند. بانک ها باید توان حمایت مالی داشته باشند. ابعاد طرح بزرگ است و بیش از ظرفیت هایی است که امروز در کشور وجود دارد. این طرح بیش از ظرفیت مردم در تامین منابع مالی و بیش از ظرفیت بانک ها است.

موضوع مهم این است که یا ابعاد این طرح باید با مدل فعلی کاهش پیدا کند، یا اگر قرار است تولید مسکن را افزایش دهیم، فرصت ها را برای بخش خصوصی مهیا کنیم.

وی در پاسخ به این سوال که کشورهای دیگر در این شرایط چه می کنند، گفت: در کشورهای دیگر صنعت ساختمان و تولید مسکن به توسعه گران واگذار می شود و دولت به هیچ عنوان در حوزه قیمت گذاری و حوزه اجرا دخالت نمی کند. امروزه همه کشورهایی که به اندازه کافی دارای مسکن هستند از ظرفیت های توسعه گری استفاده و زمینه را برای فعالیت بخش خصوصی مهیا کرده اند.

این دولت ها قوانین، مقررات و آیین نامه های چالش برانگیز و دست و پاگیر را حذف و برنامه های راهبردی طرح جامع مسکن در سطح کلان را دنبال کردند. بخش خصوصی با الگوهای متفاوت مانند تولید مسکن لوکس و تولید مسکن طبقات کم بضاعت با حمایت های تسهیل گرانه دولت در قوانین و بخش تسهیلات بانک ها فعالیت می کند.

در حوزه مسکن در مضیقه به سر می بریم / ساخت خانه های اجاره ای را جدی بگیریم!

رئیس هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان ایران گفت: امروز در یک مضیقه قابل توجه در حوزه مسکن به سر می بریم. کمبودها و کسری ها به این دلیل است که دولت های قبل هم در این زمینه یا برنامه نداشتند یا اگر برنامه ای داشتند منجر به موفقیت نشده است. امروز دولت به این نتیجه رسیده است که دخالت کند و حمایت کند. رویکرد حمایتی خوب است اما اینکه یک روش مالی غیرمنعطف تعریف شود و با این روش 4 میلیون واحد بسازد، امکانپذیر نیست.

باید روش ها و الگوهای متفاوتی مطرح کرد. 10 تا 20 درصد اهداف این طرح را باید به سمت بنگاه هایی که خانه های اجاره ای تولید می کنند، هدایت کرد. این بنگاه ها با این هدف که خانه اجاره دهند، مسکن می سازند. خانواده هایی در کشور وجود دارند که توان و بضاعت مالی ندارند. بخشی از رویکرد دولت باید این باشد که از این خانواده ها حمایت کند. دهک های 1 و 2 جامعه که نه تنها توان تامین مسکن ندارند، بلکه از تامین معاش روزانه خود نیز بر نمی آیند. این مشارکت ها باید انجام شود و سرمایه های سازنده ها و انبوه سازان به کار گرفته شود.

وی در ادامه درخصوص اینکه دولت می خواهد زمین واگذار کند و مردم خانه بسازند، تاکید کرد: مساله مهم این است که توسعه شهرها باید کیفی باشد. این روش منجر به توسعه کیفی شهرها نمی شود و مجدد آسیب زا خواهد بود وحاشیه نشینی های جدید تولید می کند. بافت های ناکارآمد جدید تولید می کند. زیرا در این تک سازی ها و پروسه ساخت توسط مردم، ملاحظات کیفی، تامین سرانه ها و زیرساخت ها وجود ندارد. بنابراین روش ها باید روش های منعطفی باشد. باید مفهوم توسعه گری را نهادینه و از ارتباط مستقیم سازنده با مردم استفاده کنیم. دولت با رویکرد حمایتی صددرصدی درخصوص دهک های 1 و 2 با الگوهای تامین مسکن به صورت اجاره ای و غیره مشکل مسکن این دهک ها را حل کند.

اعلام قیمت تمام شده از سوی مسئولین پشتوانه فنی و تحلیلی ندارد

مرتضوی در پاسخ به این سوال که توان تولید مسکن توسط انبوه سازان چقدر است، گفت: با در نظر گرفتن شرایط موجود بخش خصوصی می تواند 400 هزار واحد در سال تولید کند. چنانچه بخواهیم این ظرفیت را باتوجه به نیاز کشور افزایش دهیم چند موضوع را باید مدنظر قرار دهیم. در مرحله نخست حمایت های تسهیلاتی و بانکی است. به نحوی که بخش قابل توجه قیمت تمام شده را بانک ها تامین کنند. مساله بعدی حمایت هایی که باید در چهارچوب قوانین صورت گیرد. قوانین مزاحم و دست و پاگیر حذف شود.

موضوع بسیار مهم دیگر این است که اقتصاد خانواده ها تقویت شود. تا زمانیکه تورم 60 تا 70 درصدی در حوزه ساخت و ساز در کشور وجود دارد، بدیهی است که فاصله تقاضا بین بهره بردار، خریدار و فروشنده هر روز بیشتر می شود و ناتوانی مردم در تهیه مسکن هر روز افزایش می یابد. بدون توجه به شاخص های کلان اقتصادی در کشور نمی توانیم امیدوار باشیم که میزان تولید مسکن را از 400 هزار واحد افزایش دهیم و جهش تولید داشته باشیم. مگر اینکه بتوانیم در سطح کلان تورم را کنترل کنیم و سطح درآمدها را در جامعه افزایش دهیم.

وی درخصوص تعیین قمیت تمام شده گفت: قیمت تمام شده به بسیاری از عوامل بستگی دارد. در استان های مختلف کشور از اقلیم های متفاوتی بهره مند هستیم. دستمزدها متفاوت است. این که دولت قیمت تمام شده را اعلام می کند اساسا پشتوانه فنی و تحلیلی ندارد. در استان های مختلف قیمت ها مختلف است. بستگی دارد میزان مشاعات را در چه حدی متصور باشیم و تا چه اندازه به هدف کیفی سازی مسکن فکر کنیم، اما خروجی های قیمت تمام شده مسکن با درنظر گرفتن تعدیل ها می تواند به طور متوسط بین 7 تا 8 تومان باشد. در برخی استان  ها این رقم بیشتر و در برخی استان ها کمتر است.