در 10 سال گذشته قیمت مسکن و اجاره بها 40 تا 50 برابر شد/ شاهد یک مهاجرت بزرگ از جنوب ایران به سمت شمال ایران خواهیم بود!

به گزارش رکنا، قیمت مسکن در ده سال اخیر رشد بی سابقه ای داشته است. به طوری که متوسط قیمت هرمترمربع مسکن در تهران در سال 91 براساس آمار بانک مرکزی حدود 4 میلیون و 142 هزار تومان بوده است و اردیبهشت ماه 1401 به 36 میلیون و 350 هزار تومان رسیده است یعنی حدود 9 برابر افزایش یافته است و متناسب با افزایش قیمت مسکن، قیمت اجاره نیز افزایش یافته است.

اجاره بها در سال های اخیر نیز رشد افسارگسیخته ای را تجربه کرده است. در سه سال گذشته قیمت اجاره در تمام مناطق ایران به شدت بالا رفته است. مطابق آمارهای مرکز آمار ایران، در سال 98 تورم اجاره بها در مناطق شهری به طور متوسط 27.5 درصد، در سال 99 به میزان 42.7 درصد و در نیمه اول سال 1400 به میزان 63.7 درصد بوده است. یعنی میزان اجاره بها در مناطق شهری ایران از ابتدای سال 98 تا پایان شهریور 1400 به طور متوسط 2.98 برابر شده است و این در حالی است که آمارهای غیررسمی از این حکایت دارد که در همین پنج ماه اخیر، نرخ اجاره بها در برخی مناطق تهران بین 50 تا 100 درصد افزایش یافته است.

در این خصوص گفتگوی رکنا با وحید شقاقی شهری، اقتصاددان و عضو هیئت علمی دانشگاه خوارزمی را بخوانید:

وحید شقاقی شهری در ابتدا گفت: در 10 سال گذشته به طور میانگین 400 هزار واحد ناترازی مسکن در سال در کشور وجود داشته است و نسبت به عرضه و تقاضا با کمبود و کسری تولید و عرضه مسکن مواجه شدیم.

سرمایه گذاری در بخش ساخت و ساز در طول یک دهه گذشته منفی بوده و بررسی بخش مسکن در دهه 90 حکایت از یک عقب ماندگی در حوزه سرمایه گذاری و ساخت و ساز است.

قیمت مسکن از سال 90 تا امروز حدود 40 برابر و اجاره بها 50 برابر شد!

این اقتصاددان افزود: مسکن در همه جای دنیا یک کالای سرمایه ای است. میانگین تورم در دهه 90 در کشور 24 درصد بود. به واسطه دو بار تحریم شدن در دهه 90 و افزایش قیمت دلار از حدود 1000 تومان به حدود 32 هزار تومان، قیمت مسکن نیز متناسب با دیگر دارایی ها افزایش یافت. ضمن این که کسری تولید و عرضه مسکن هم مزید بر علت شد و مساله مسکن را سخت تر می کند.

میانگین قیمت هر مترمربع خانه در تهران در سال 90 از حدود 2 میلیون تومان به حدود متری 60 الی 70 میلیون تومان در سال 1401 رسیده است. یعنی ما شاهد افزایش قیمت 35 الی 40 برابری مسکن هستیم. متناسب با افزایش قیمت مسکن، اجاره بها نیز حدود 40 الی 50 برابر شده است.

حداقل 4 میلیون واحد مسکونی انباشت شد

شقاقی شهری در ادامه تصریح کرد: دارایی ها ( دلار، طلا، خودرو، مسکن و بازار سرمایه ) در یک افق بلند مدت و حداقل 10 ساله یک همگرایی قیمتی باهم دارند و متناسب باهم حرکت می کنند. قیمت مسکن نیز متناسب با دیگر دارایی ها افزایش یافت. از سوی دیگر در طول 10 سال گذشته حداقل  4 میلیون واحد مسکونی انباشت شد و باید این تعداد را عرضه می کردیم تا تعادل نسبی برقرار شود.

مساله مهم این است که انباشت جمعیت در برخی از کلان شهرها و شهرهای متوسط بسیار افزایش یافته است. متاسفانه زیرساخت های فرسوده حمل و نقل و عدم سرمایه گذاری  هم مزید علت است که شاهد انباشت جمعیت این شهرها باشیم.

مهاجرت را جدی بگیریم

این اقتصاددان با بیان این که موضوع بیکاری را نیز باید به این مساله افزود، گفت: دو موضوع بیکاری و عدم زیرساخت های حمل و نقل در حوزه مسکن خود را به خوبی نشان می دهد. عدم وجود قطارهای سریع السیر و عدم دسترسی به حمل و نقل ریلی به همه جای کشور که به دلیل عدم سرمایه گذاری لازم بوجود آمده است، موجب افزایش بیکاری در بسیاری از شهرهای کوچک و متوسط نسبت به کلان شهرها شده است.

از سوی دیگر باید در انتظار مهاجرت بی رویه به کلان شهرها باشیم. همان اتفاقی که در دهه 90 رخ داد و بسیاری از شهرهای کوچک و متوسط ایران شاهد مهاجرت بی رویه به کلان شهرها بودند به این دلیل که بتوانند حداقل شغلی را پیدا کنند.

بحث عدم سرمایه گذاری و مشکلاتی که در حوزه مسکن و تولید و عرضه داریم مربوط به اقتصاد خرد است و مسائلی مانند بیکاری، نبود زیرساخت های حمل و نقل سریع السیر، عدم وجود آمایش سرزمین، تجمع امکانات رفاهی در کلان شهرها، مهاجرت و غیره همه از عوامل اقتصاد کلان هستند که در بخش مسکن تاثیرگذار است.

اقمار کلان شهرها در حال گسترش است

وی تاکید کرد: مهاجرت بی رویه در دهه 90 موجب شد بسیاری از کلان شهرها شرایط بغرنجی پیدا کنند و در حال حاضر اقمار این شهرها در حال گسترش است. برای نمونه به سرعت شهرهای پیرامونی تهران در حال توسعه است و بخشی از این مهاجرین به دلیل افزایش شدید قیمت های مسکن و اجاره مجبور می شوند در اطراف تهران به دنبال سرپناه باشند.

مردم مجبور می شوند بدمسکنی را انتخاب کنند / مردم تنها به دنبال یک لقمه نان هستند!

شقاقی شهری با بیان این که مسائل اقتصادی یک شبه قابل حل نیست، گفت: مشکلات اقتصادی کشور انباشت دهه های گذشته است و راه حل های میانبر و کوتاه مدت برای مسائل مهم نمی توان توصیف کرد. افزایش قیمت دارایی هایی مثل دلار و طلا بر قیمت سایر دارایی ها اثرگذار است.

بحث بیکاری در کشور یک معضل اساسی است و اشتغال در شهرهای کوچک و متوسط بسیار سخت شده است. مردم ناچار هستند به کلان شهرها بیایند و مجبور می شوند بدمسکنی را انتخاب کنند. به دلیل افزایش شدید قیمت ها، حاشیه نشینی و بدمسکنی نیز توسعه یافته و مردم تنها به دنبال کاری هستند که بتوانند یک لقمه نانی را برای گذران زندگی پیدا کنند.

مهاجرت از جنوب ایران به سمت شمال ایران شدت می گیرد

این اقتصاددان مساله مهم دیگر را بحران آب و مشکل ریزگردها عنوان کرد و گفت: با این وضعیت که پیش می رویم بحران آب و بحران گردوخاک و ریزگردها باعث می شود مهاجرت از جنوب، جنوب شرقی و جنوب غربی ایران به سمت شمال ایران شدت بگیرد. در پنج سال آینده عامل دیگری به موضوع مهاجرت افزوده می شود و آن بحران آب و ریزگردها است. اگر نتوانیم با این بحران ها که شدت و سرعت بیشتری پیدا کرده است مقابله کنیم، جنوب ایران تحت تاثیر این بحران ها قرار خواهد گرفت و شاهد یک مهاجرت بزرگ به سمت کلان شهرهای شمال ایران خواهیم بود. همانطور که بحران آب در تهران نیز روز به روز بیشتر می شود.

نیاز به تصمیم های سخت داریم / مسائل را بی تفاوت رها می کنیم تا به مرز بحران برسد

شقاقی شهری تاکید کرد: کار بسیار سختی را در پیش داریم که نیاز به برنامه ریزی دقیق و تصمیم های سخت دارد. بخشی از زمان و فرصت ها را از دست داده ایم. بسیار در این موضوع ها تاخیر و تعلل داشتیم. ایراد کار ما این است که وقتی با بحران روبرو می شویم به یاد راه حل و اقدام هستیم. متاسفانه مسائل را بی تفاوت رها می کنیم تا به مرز بحران برسد و بعد از آن به دنبال راه های میان بر هستیم.

مسائل و بحران های کشور نیاز به ممارست و تلاش مستمر دارد. مانند یک بیماری سی ساله است که درمان آن یک شبه رخ نمی دهد. شرایط محیطی کشور در حوزه مسکن به واسطه تورم، بیکاری، بحران آب و گردوخاک و ریزگردها و عدم سرمایه گذاری مالی سخت تر شده است. مسکن نه یک کالای تولیدی آنی است و نه یک کالای وارداتی که بتوانیم آن را وارد کنیم.

باز هم تاکید می کنم کار سختی پیش رو داریم و نیازمند یک تحلیل همه جانبه اقتصادی، مالی و محیط زیستی هستیم. امیدواریم دولتمردها به یک تحلیل جامعی در این حوزه برسند.