افزایش خانه خالی با تعیین سقف برای افزایش قیمت اجاره / سیستم بانکی، بزرگترین بنگاه دار مسکن در ایران + راهکار پیشنهادی

در دو سال گذشته، ستاد ملی مبارزه با کرونا، برای کنترل بازار اجاره اقدام به تعیین سقف افزایش قیمت اجاره کرده بود، اما عملا این مصوبه ستاد کرونا اجرایی نشد و نرخ اجاره بها در شهرهای مختلف بسیار بیشتر از سقف های تعیین شده توسط دولت افزایش یافت. اما با وجود بی تاثیر بودن مصوبه ستاد ملی کرونا در سال های 1399 و 1400،  در سال جاری نیز هیات دولت مصوبه ای مشابه را برای کنترل قیمت اجاره واحدهای مسکونی ابلاغ کرده که توسط سران سه قوه تایید شده است. این در حالی است که بسیاری از کارشناسان بازار مسکن معتقدند نه تنها مصوبه اخیر دولت منجر به کنترل نرخ اجاره بها نمی شود، بلکه می تواند آشفته تر شدن بازار اجاره در کشورمان را به همراه داشته باشد.

بازار اجاره با مقررات دستوری کنترل نمی شود

به گزارش خبرنگار اجتماعی رکنا، با وجود این که در سال های 1399 و 1400، مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا درباره تعیین سقف برای افزایش قیمت اجاره نتوانست تاثیر مناسبی بر کنترل بازار اجاره بها داشته باشد، امسال هم سران سه قوه در نشست اخیر خود، ضمن تایید مصوبه هیات دولت، سقف مشابهی را برای افزایش نرخ اجاره واحدهای مسکونی تعیین کردند؛ به نحوی که مطابق جزئیات بسته مصوب شده در جلسه سران قوا، صاحبخانه ها در تهران و سایر کلانشهرها حق ندارند که قیمت اجاره را بیش از 25 درصد افزایش دهند و سقف رشد نرخ اجاره بها برای سایر شهرها نیز 20 درصد تعیین شده است.

مصوبه جدید دولت سیزدهم اما در حالی توسط سران سه قوه ابلاغ شده است که بسیاری از کارشناسان بازار مسکن معتقدند که این مصوبه نیز مانند مصوبات دولت قبل در زمینه تعیین سقف افزایش قیمت اجاره، قابلیت اجرایی شدن ندارد و صاحب خانه ها مانند دو سال گذشته، می توانند این مصوبه را هم دور بزنند و نرخ اجاره را در عمل بیش از 25 درصد افزایش دهند. البته در مصوبه جدید دولت تاکید شده است که تمام قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال 1401 به صورت خودکار، به مدت یک سال و حداکثر با نرخ های اعلام شده تمدید خواهد شد، ولی کارشناسان تاکید دارند وجود این بند در مصوبه اخیر هم نمی تواند به آن قابلیت اجرایی شدن بدهد.

این نکته ای است که اکبر عظیم نیا، کارشناس بازار مسکن در گفت و گو با رکنا روی آن دست گذاشت و اظهار داشت: همان طور که در دو سال گذشته، بازار اجاره با تعیین سقف توسط ستاد ملی مبارزه با کرونا کنترل نشد و زیر پوست بازار شاهد چند برابر شدن قیمت اجاره بسیاری از واحدهای مسکونی بودیم، امسال هم مصوبه دولت برای تعیین سقف رشد نرخ اجاره بها قابلیت اجرایی شدن ندارد. زیرا اساسا وقتی قمیت مسکن در کشورمان به شکل افسارگسیخته ای افزایش می یابد، ما نمی توانیم از مالکان واحدهای مسکونی انتظار داشته باشیم که اجاره خانه های خود را به اندازه ای محدود بالا ببرند.

وی افزود: تصویب مقررات دستوری برای کنترل نرخ اجاره بها، نه تنها کمکی به مدیریت بازار اجاره نمی کند، بلکه این بازار را آشفته تر می کند. زیرا ما نمی توانیم با تصویب مصوبات جدید، مقررات رسمی موجود را زیر سوال ببریم؛ به طور مثال، وقتی مقررات اجرت المثل ایام تصرف در قراردادهای اجاره وجود دارد و بسیاری از دادگاه ها هم با استناد به همین مقررات علیه مستاجران رای می دهند، کسی نمی تواند صاحب خانه ها را موظف کند که واحدهای مسکونی خود را حتما با نرخی مشخص اجاره دهند. بنابراین بازار اجاره به هیچ وجه با مقررات دستوری قابل کنترل نیست.

دادگاه ها بیشتر هوای صاحب خانه ها را دارند تا مستاجران

عظیم نیا با تاکید بر این که در دو سال گذشته، با وجود تعیین سقف جهت افزایش نرخ اجاره بها توسط دولت، دادگاه ها کمتر به نفع مستاجران رای می دادند، عنوان کرد: در همین دو سال گذشته که دولت مقرراتی را برای تعیین سقف افزایش قیمت اجاره وضع کرده بود، بازهم عمدتا وقتی یک مستاجر با استناد به این مصوبه زیر بار افزایش شدید قیمت اجاره نمی رفت و خانه را تخلیه نمی کرد، دادگاه ها به جای این که به نفع مستاجر رای دهند، به سود صاحب خانه رای می دادند؛ به نحوی که مطابق مقررات اجرت المثل ایام تصرف، مستاجران نه تنها موظف می شدند که واحد مسکونی را حتما تخلیه کنند، بلکه باید جریمه دیرکرد تخلیه منزل را هم می پرداختند.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: متاسفانه در دو سال گذشته که شاهد تعیین سقف برای افزایش قیمت اجاره بوده ایم، قانون گریزی در بازار اجاره کشور افزایش پیدا کرده است؛ به نحوی که اکنون بسیاری از صاحب خانه ها حاضر به دریافت کد رهگیری نیستند و بدون دریافت این کد، هم نرخ اجاره واحدهای مسکونی خود را بیش از سقف تعیین شده در مصوبات دولت افزایش می دهند و هم از پرداخت مالیات طفره می روند.

افزایش خانه خالی برای فرار از اجرای مصوبه تعیین سقف اجاره

وی در ادامه تاکید کرد: اکنون بسیاری از صاحب خانه ها برای فرار از اجرای مصوبه تعیین سقف افزایش نرخ اجاره، حاضرند که خانه های آنها برای مدتی خالی بماند، اما بتوانند قیمت اجاره را به شکل افسارگسیخته ای بالا ببرند. برای همین منظور، آنها مستاجران خود را به بهانه مختلف مجبور به تخلیه منزل می کنند و از قضا، افزایش موارد تخلیه منزل، بیش از پیش روی رشد قیمت اجاره تاثیر می گذارد، زیرا وقتی تعداد زیادی از واحدهای مسکونی خالی باشد و تقاضا برای اجاره این واحدها بیش از میزان عرضه آنها باشد، صاحبت خانه ها می توانند قیمت اجاره را تا جایی که می خواهند بالا ببرند.

راهکارهای کشورهای پیشرفته برای کنترل بازار اجاره

عظیم نیا در بخش دیگری از اظهاراتش درباره راهکارهای اجراشده در کشورهای پیشرفته برای کنترل نرخ اجاره بها توضیح داد: تا زمانی که در کشور ما، مسکن از کالایی سرمایه ای به کالایی مصرفی تبدیل نشود، نمی توان افسار افزایش قیمت اجاره و رشد نرخ مسکن را کشید. یکی از مهمترین راهکارها برای رسیدن به این هدف نیز این است که ما مانند کشور آمریکا، مالیات بسیار بالایی را برای خرید و فروش ملک در بازه های زمانی کوتاه توسط یک فرد وضع کنیم. به عبارت دیگر، اگر ما نگذاریم که افراد یک خانه را بخرند و سریعا همان را با سود کلانی بفروشند، عملا جلوی دلالی در بازار مسکن را گرفته ایم و بخش زیادی از حباب موجود در این بازار را تخلیه کرده ایم؛ با تخلیه حباب ناشی از دلالی مسکن و کنترل قیمت ملک نیز طبیعتا بازار اجاره تا حد زیادی مدیریت می شود.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: یکی دیگر از راه های کنترل بازار اجاره این است که ما از کسانی که واحدهای مسکونی خود را خالی می گذارند و صرفا به دنبال دلالی با آن هستند، مالیات کلانی بگیریم. البته ما بیش از دو سال است که قانون مالیات بر خانه های خالی را وضع کرده ایم، اما هنوز شاهد اجرایی شدن آن نیستیم، این در حالی است که سال هاست در کشور انگلستان، نه تنها از صاحبان خانه های خالی مالیات می گیرند، بلکه اگر در یک خانه، اتاقک جداگانه ای وجود داشته باشد که صاحب خانه بتواند آن را اجاره دهد، هیچ کس حق خالی گذاشتن آن اتاقک را ندارد، زیرا در انگلستان به دنبال افزایش هرچه بیشتر عرضه واحد مسکونی در بازار اجاره برای کنترل نرخ ها هستند.

وی در پایان تصریح کرد: با توجه به وجود سیستم های گوناگون مدیریت اطلاعات در کشورمان، اجرای مقرراتی مثل قانون مالیات بر خانه های خالی و اخذ مالیات سنگین از دلالان بازار مسکن برای جلوگیری از وجود واسطه گری در این بازار، قاعدتا نباید چندان برای دولت دشوار باشد. ولی با توجه به نفوذ مافیای مسکن در برخی دستگاه ها از جمله سیستم بانکی کشور که به بزرگترین بنگاه دار مسکن در ایران تبدیل شده و اصلی ترین نهادی است که از افزایش قیمت خانه سود می برد، متاسفانه مدیریت بازار مسکن و اجاره برای دولت های مختلف به امری بسیار دشوار بدل شده است.