گزارش یک تغییر ذائقه؛ آینده بازار مسکن در دست خانه های بزرگ قدیمی؛
وضعیت قیمت مسکن در شهر تهران / آینده بازار این خانه ها درخشان است + جدول
رکنا: در این گزارش، قیمت‌های درج‌شده در آگهی های فروش آپارتمان دیوار تهران را در تابستان ۱۴۰۰ و ۱۳۹۹ بررسی کرده‌ایم. در نتیجه گزارش، ارزان‌ترین و گران‌ترین محله‌های تهران برای خرید آپارتمان در بازه‌های متراژی گوناگون به دست آمده است.
قیمت مسکن کماکان در بازار نسبت به سال گذشته با افزایش همراه بوده است، اما همچنان بازار مسکن در رکود به سر می برد. با توجه به اینکه دولت جدید بر سر کار آمده است اما مردم منتظر آینده هستند و بازار قیمت مسکن بلاتکلیف است. از طرفی به دلیل افزایش قیمت دلار و در پی آن افزایش قیمت خودرو و مصالح ساختمانی، به نظر می رسد امیدی برای کاهش یا حتی ثبات قیمت مسکن وجود ندارد. از طرف دیگر رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی در حالی بر روی روند ساخت و ساز تاثیر منفی گذاشته که در بهار امسال تورم مصالح ساختمانی از تورم بازار قیمت مسکن پیشی گرفت. در این گزارش قیمت مسکن برخی مناطق تهران را مشاهده کنید.
به گزارش اختصاصی رکنا اقتصادی، بررسی آگهی‌های درج شده در بخش املاک دیوار طی دو تابستان گذشته یک قاعده قیمتی را به تصویر می‌کشد و آن هم تأثیر مستقیم متراژ بر نرخ افزایش قیمت نهایی آپارتمان در شهر تهران است.
پس از جهش قیمت مسکن و عبور میانگین قیمت‌ها از ۳۲ میلیون تومان در پایتخت، بسیاری بر این تصورند که نرخ هر متر از واحدهای نقلی و کوچک به دلیل معاملات و تقاضای بیشتر از میانگین قیمت هر مترمربع واحد بزرگمتراژ پیشی گرفته؛ اما مقایسه ارزان‌ترین و گران‌ترین محله‌های تهران در دو تابستان نشان می‌دهد که هر چه واحد مسکونی در متراژ بزرگ‌تری ساخته شود، قیمت هر مترمربع نیز افزایش می‌یابد.
این اتفاق در حالی رخ داده که تا همین اواسط دهه ۸۰ نسبت معکوسی در بازار حاکم بود و میانگین قیمتی خانه‌های کوچک گاه تا دو برابر خانه‌های بزرگ‌ساخت افزایش می‌یافت. گویا با تمرکز سازندگان مسکن روی تجمیع خانه‌های کلنگی و ساخت خانه‌های بزرگمتراژ نظم قدیمی این بازار برهم‌خورده و فعالان بازار باید خود را با قاعده جدیدی که چند سالی است شکل گرفته تطبیق دهند.
در این گزارش، قیمت‌های درج‌شده در آگهی‌های فروش آپارتمان دیوار تهران را در تابستان ۱۴۰۰ و ۱۳۹۹ بررسی کرده‌ایم. در نتیجه گزارش، ارزان‌ترین و گران‌ترین محله‌های تهران برای خرید آپارتمان در بازه‌های متراژی گوناگون به دست آمده است.
ارزان‌ترین خانه‌های ۵۰ تا ۷۵ متری در تهران
بررسی آگهی‌های درج‌شده در دیوار طی تابستان سال جاری نشان می‌دهد که میانگین قیمت واحدهای نقلی بین ۵۰ تا ۷۵ متر در ارزان‌ترین محله‌های تهران به ۹ میلیون و ۱۲۶ هزار تومان رسیده است.
به جز اندیشه که در منطقه ۵ و محدودۀ غربی تهران قرار گرفته، سایر خانه‌های کوچک‌متراژ ارزان‌قیمت در جنوب تهران متمرکز شده‌اند. محله‌هایی که به‌طور سنتی جزو مناطق ارزان‌قیمت تهران بوده‌اند و تعدادی از آن‌ها هم به خارج شهر متصل شده‌اند و بافت محلی خود را از دست داده‌اند. بر این اساس با ۳۰۵ میلیون تومان هم می‌توان در تهران خانه‌دار شد؛ اما خانه‌ای ۵۰ متری در حسن‌آباد باقرفر.
گران‌ترین واحد آپارتمان‌های ۵۰ تا ۷۵ متری نیز با حدود قیمتی ۷۹۰ میلیون تومان مربوط به اندیشه می‌شود.
رشد ۲ برابری قیمت ارزان های کوچک‌متراژ
در حالی میانگین نرخ هر متر واحد مسکونی ۵۰ تا ۷۵ متری در محله‌های ارزان‌قیمت تهران طی تابستان سال جاری در آگهی‌های دیوار از ۹ میلیون تومان عبور کرد که در فصل مشابه سال گذشته این نرخ در محدودۀ ۶ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان قرار داشت. نکتۀ جالب توجه آنکه در بین ۱۰ محلۀ ارزان‌قیمت سال گذشته در خانه‌های کوچک‌متراژ، تنها چهار محله، امسال هم در فهرست ارزان‌قیمت‌های کوچک قرار گرفته‌اند.
هر مترمربع واحد مسکونی ۵۰ تا ۷۵ متری که تابستان سال گذشته با نرخ ۴.۲ میلیون تومان در ارزان‌ترین محلۀ تهران یعنی عبدالله‌آباد آگهی می‌شد، در سال جاری از ۸.۷ میلیون تومان عبور کرد تا با رشد بیش از دو برابری، این محله چهارمین محلۀ ارزان‌قیمت تهران (در میان محله‌های پرآگهی دیوار) لقب بگیرد.
این آمار نشان می‌دهد آپارتمان ۵۰ متری در عبدالله‌آباد که سال گذشته ۲۱۰ میلیون تومان آگهی می‌شد، در تابستان امسال از ۴۳۶ میلیون تومان عبور کرد.
شکاف ۸۳ میلیون تومانی از حسن‌آباد تا محمودیه
اندیشه با ثبت میانگین قیمت ۱۰ میلیون و ۵۴۰ هزار تومان برای هر مترمربع واحد مسکونی، بیشترین نرخ را در بین خانه‌های ارزان‌قیمت کوچک‌متراژ تهران در تابستان سال جاری ثبت کرد. در سمت مقابل، نیاوران با رسیدن به نرخ ۷۱ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان برای هر متر در آگهی‌های دیوار در بین ۱۰ محله گران تهران، در رده آخر قرار دارد.
پایش آگهی‌های درج‌شده در دیوار حاکی از آن است که میانگین قیمت آگهی هر متر واحد مسکونی ۵۰ تا ۷۵ متری در ۱۰ محلۀ گران تهران به حدود ۸۱ میلیون تومان رسیده است. بر این اساس شکاف قیمت در بین خانه‌های کوچک‌ساز از محمودیه تا حسن‌آباد باقرفر تا متری ۸۲.۸ میلیون تومان پیش رفته است.
رشد ۴۴ درصدی خانه‌های ۵۰ تا ۷۵ متری گران‌قیمت
نگاهی به شرایط بازار سال گذشته نشان می‌دهد که در سال ۱۳۹۹ هم ۹۰ درصد سهم خانه‌های ۵۰ تا ۷۵ متری که بالاترین قیمت‌ها را داشتند متعلق به منطقۀ ۱ یک بود. در این میان ۶ محله مشاهده می‌شوند که در هر دو فهرست خود را جای داده‌اند.
محمودیه و الهیه که در تابستان سال گذشته پیشتاز خانه‌های کوچک‌متراژ گران بودند، در فصل گرم سال جاری هم حساب خود را از سایر محله‌ها جدا نگه داشتند. با این تفاوت که در هر متر حدود ۲۰ میلیون تومان رشد را به ثبت رساندند.
میانگین قیمت آگهی خانه‌های ۵۰ تا ۷۵ متری در این محله‌ها نیز از ۵۶ میلیون تومان در سال گذشته طی تابستان ۱۴۰۰ به ۸۱ میلیون تومان رسید تا تنها طی چهار فصل رشد ۲۵ میلیونی را به ثبت رسانده باشد؛ یعنی رشد بیش از ۴۴ درصدی طی یک سال.
بزرگ‌متراژهای دوست‌داشتنی
مقایسۀ ارزان‌ترین خانه‌های ۵۰ تا ۷۵ متری با خانه‌هایی که متراژی بالاتر از ۱۵۰ مترمربع در همین محله‌ها دارند، به‌خوبی تأثیر متراژ بر قیمت نهایی مسکن را نمایان می‌سازد. به‌عنوان مثال میانگین قیمت خانه‌های ۵۰ تا ۷۵ متری در حسن‌آباد باقرفر در محدودۀ ۶ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان قرار دارد، اما در همین محله هر متر از آپارتمان‌های بالای ۱۵۰ مترمربع، هشت میلیون و ۸۶۰ هزار تومان قیمت خورده‌اند؛ یعنی اختلافی بیش از ۲.۷ میلیون تومان.
این اختلاف قیمت زمانی بیشتر به چشم می‌آید که آن را در حجم نهایی مسکن ضرب کنیم؛ بر این اساس شخصی که در حسن‌آباد خانه‌ای ۱۵۰ متری دارد از لحاظ سرمایه‌گذاری، حداقل ۴۰۵ میلیون تومان از کسی که در همین محله خانه‌ای ۷۵ متری دارد، جلوتر است. همچنین ۹ محلۀ دیگری که در بین نقلی‌های ارزان‌قیمت دیده می‌شوند، در محله‌های ارزان‌قیمت بزرگمتراژ جایی ندارند.
در مجموع هر متر آپارتمان بزرگمتراژ ارزان حداقل یک میلیون تومان از خانه‌های کوچک‌تر گران‌تر است. بر این اساس ارزان‌ترین واحد بزرگمتراژ تهران در طول تابستان یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان در دیوار آگهی شد. البته باید توجه داشت که معمولاً در معاملات، قیمت پایانی ممکن است تا حدودی شکسته شود.
بازدهی ۱۰۰ درصدی خانه‌های بزرگ در برخی محله‌های ارزان‌قیمت
ارزان‌ترین آگهی خانه‌های بزرگمتراژ در سال گذشته را هم می‌توان مربوط به حسن‌آباد باقرفر دانست. پایش اطلاعات به‌دست‌آمده از آگهی‌های دیوار حاکی از آن است که هر متر آپارتمان با زیربنای ۱۵۰ مترمربع و بیشتر، در حسن‌آباد باقرفر ۴.۴ میلیون تومان قیمت داشت. بر این اساس ارزان‌ترین واحد مسکونی در این دسته ۶۰۰ میلیون تومان قیمت خورده بود؛ درست نصف قیمت ارزان‌ترین آپارتمان بزرگمتراژ در تابستان امسال. این امر نشان می‌دهد گرچه در خانه‌های ۵۰ تا ۷۵ متری افزایش قیمت آگهی‌ها به ۵۰ درصد هم نرسیده، اما در خانه‌ها بزرگمتراژ تا ۱۰۰ درصد هم پیش رفته است.
خانه‌های گران در انحصار منطقه ۱
گرچه در بین مناطق ارزان‌قیمت تهران طی تابستان سال جاری تنها یک محله مشترک در متراژهای کوچک و بزرگ وجود دارد، اما در گران‌ترین محله‌های تهران در مقیاس کوچک و بزرگ، ۷ محلۀ مشترک دیده می‌شود. منطقۀ ۱ نیز انحصار گران‌ترین خانه‌ها را در اختیار خود درآورده؛ چنان‌که در بین ۲۰ محلۀ گران بزرگ و کوچک، ۱۹ سهم را به خود اختصاص داده است. تنها آپارتمان‌های ۵۰ تا ۷۵ متری امانیه در منطقه ۳ تهران هستند که توانسته‌اند با ثبت قیمت ۷۸ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان خود را در میان گران‌ترین منطقه پایتخت، یعنی منطقه ۱ جای دهند.
پایش اطلاعات دیوار گویای آن است که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در هفت محله تهران طی تابستان ۱۴۰۰ رقم ۱۰۰ میلیون تومان را هم پشت سر گذاشته است. این موضوع باعث شده تا میانگین قیمت‌ها در این محله‌ها نیز ۹ رقمی شود و از ۱۰۲ میلیون تومان عبور کند.
نکتۀ حائز اهمیت فاصله قیمتی حدود ۲۱ میلیون تومانی قیمت‌ها در خانه‌های کوچک‌متراژ و بزرگمتراژ تهران در مقایسه با یکدیگر است که می‌توان از آن به‌عنوان نشانه‌ای دیگر برای تأثیر قاعده متراژ بر قیمت نهایی خانه یاد کرد. به‌عنوان مثال در حالی که هر متر خانۀ ۵۰ تا ۷۵ متری در الهیه ۸۸.۱ میلیون تومان عرضه می‌شود، این رقم در آپارتمان‌هایی که بیش از ۱۵۰ متر ساخته شده‌اند به حدود ۱۰۹ میلیون تومان رسیده است.
بر اساس آگهی‌های درج‌شده در دیوار، در اقدسیه که گران‌ترین خانه‌های بزرگمتراژ تهران را به خود اختصاص داده، خرید واحدی ۲۰۰ متری به حدود ۲۲ میلیارد سرمایه نیاز دارد. این در حالی است که اقدسیه حتی در بین ۱۰ محلۀ گران‌قیمت کوچک‌متراژ تهران جایی ندارد. البته کمیاب‌بودن خانه‌های کوچک در این محله در غیبت آن در بین خانه‌های زیر ۷۵ متر بی‌تأثیر نیست.
سبقت خاک سفید از اقدسیه و الهیه!
در حالی میانگین قیمت هر متر واحد مسکونی بزرگمتراژ در محله‌های گران‌قیمت طی تابستان سال جاری در آگهی‌های دیوار ۹ رقمی شد که در فصل مشابه سال گذشته این شاخص عدد ۷۵ میلیون تومان را نشان می‌داد. با این حال سال گذشته هم منطقه ۱ تهران ۹۰ درصد سهم این فهرست را در اختیار داشت و گران‌ترین منطقه تهران در این زمینه شناخته می‌شد.
شاید عجیب‌ترین نکتۀ این گزارش مربوط به پیشتازی محلۀ خاک سفید در آگهی‌های دیوار تابستان سال گذشته باشد. در حالی که گران‌ترین مسکن بالای ۱۵۰ متر در تابستان پارسال در شمالی‌ترین ناحیه تهران ۷۶.۶ میلیون تومان بود، در نقطه‌ای از شرق تهران هر مترمربع آپارتمان بالای ۱۵۰ مترمربع بالغ بر ۱۰۳.۵ میلیون تومان آگهی می‌شد. موضوعی که نشان می‌دهد احتمالاً نگاه سوداگرانه به محله‌هایی نظیر خاک سفید که خریداران زیادی هم ندارد، همچنان حاکم است و در بزنگاه‌هایی سر بیرون می‌آورد.
شاید چنین محله‌هایی در قیمت نهایی مسکن نتوانند پیشتاز باشند، اما صاحبان املاک در این محله نشان داده‌اند که در آگهی‌ها می‌توانند از محله‌هایی نظیر اقدسیه، الهیه، کامرانیه، زعفرانیه و … پیشی بگیرند.
متوسط‌متراژها چه وضعیتی دارند؟
خانه‌های ۷۵ تا ۱۵۰ متری یا همان متوسط‌متراژها همواره محبوب‌ترین واحدها برای خانواده‌هایی بوده که متقاضی خرید مسکن هستند.
به گزارش بلاگ دیوار، در حال حاضر نیز همین گروه محبوب‌ترین خانه‌های پایتخت شناخته می‌شوند و بیشترین تقاضا را به سمت خود کشانده‌اند. اما تأثیر متراژ واحد بر قیمت نهایی مسکن، باعث شده تا خرید خانه‌های ۱۰۰ تا ۱۵۰ متری برای متقاضیان سخت‌تر از خرید خانه در همان محله با متراژی بین ۷۵ متر تا ۱۰۰ متر باشد.
بررسی آگهی‌های درج‌شده در دیوار طی تابستان سال جاری گویای این واقعیت است که خانه‌های متوسط‌متراژ از لحاظ قیمتی به دو دستۀ ۷۵ تا ۱۰۰ و ۱۰۰ تا ۱۵۰ متر تقسیم می‌شوند. در بین واحدهای ۷۵ تا ۱۰۰ متری، ۱۰ محله در محدودۀ ۷۰ تا ۹۷ میلیون تومانی قرار گرفته‌اند که تجمع آن‌ها در منطقۀ ۱ تهران است. به غیر از امانیه و ایوانک که به ترتیب در مناطق ۳ و ۲ قرار دارند، هشت محلۀ دیگر این فهرست در محدودۀ شهرداری منطقه ۱ هستند.
متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در واحدهای ۷۵ تا ۱۰۰ متری که بالاترین قیمت‌ها را در تابستان داشته‌اند از ۷۹.۶ میلیون تومان عبور کرده است. در این میان فاصلۀ ارزان‌ترین و گران‌ترین خانه‌ها در هر متر به حدود ۲۸ میلیون تومان می‌رسد.
تابستان سال گذشته، وضعیت تا حدودی برای خریداران بهتر بود. آن‌ها به‌طور میانگین با پرداخت ۵۷.۵ میلیون تومان برای هر متر، می‌توانستند صاحب واحدی ۷۵ تا ۱۰۰ متری شوند؛ یعنی ۲۲ میلیون تومان کمتر از تابستان سال جاری. بدین ترتیب اگر سال گذشته خانه‌ای ۱۰۰ متری در گران‌ترین محله‌های تهران ۵.۷۵ میلیارد تومان آگهی می‌شد، طی تابستان امسال حدود هشت میلیارد تومان قیمت خورده است. به‌عنوان مثال هر مترمربع واحد ۷۵ تا ۱۰۰ متری که سال گذشته در ولنجک ۵۵ میلیون تومان قیمت داشت، در سال جاری به ۸۶ میلیون تومان رسیده است.
۹۰ درصد متوسط متراژهای گران‌قیمت در منطقه ۱
تفاوتی ندارد که واحدهای مسکونی در چه اندازه و متراژی ساخته شوند، همین که نقشۀ جغرافیایی آن‌ها در منطقۀ ۱ تهران باشد، فهرست گران‌ترین محله‌ها را به انحصار خود درمی‌آورند. خانه‌های ۱۰۰ تا ۱۵۰ متری نیز از این امر مستثنی نیستند و ۹۰ درصد گران‌ترین محله‌های تهران برای این خانه‌ها در این منطقه قرار دارند. تنها شهرک غرب در منطقه ۲ پایتخت است که با نزدیک‌شدن هر مترمربع به ۷۳ میلیون تومان توانسته خود را ردۀ دهم گران‌ترین محله‌های تهران در دسته خانه‌های ۱۰۰ تا ۱۵۰ متری قرار دهد.
بر اساس داده‌های دیوار متوسط قیمت آگهی هر مترمربع واحد مسکونی در گران‌ترین محله‌ها برای خانه‌های ۱۰۰ تا ۱۵۰ متری در محدودۀ ۸۲.۴ میلیون تومان قرار دارد. یعنی ۲.۸ میلیون تومان گران‌تر از خانه‌های ۷۵ تا ۱۰۰ متری در محدودۀ همین محله‌ها. این امر شاید به نفع متقاضیانی باشد که قدرت خرید پایین‌تری دارند، اما از لحاظ سرمایه‌گذاری در کل متراژ خانه تفاوت چشمگیری ایجاد می‌کند.
از سوی دیگر خانه‌هایی که بیش از ۱۵۰ متر وسعت بنا دارند، در گران‌ترین محله‌های شهر به‌طور میانگین ۲۰ میلیون تومان گران‌تر از آپارتمان‌های ۱۰۰ تا ۱۵۰ متری قیمت خورده‌اند.
در این فهرست محمودیه عنوان گران‌ترین محله را یدک می‌کشد؛ بدین صورت خرید یک خانه ۱۲۰ متری در این محله بر اساس داده‌ها دیوار به بیش از ۱۱.۱ میلیارد تومان نقدینگی نیاز دارد.
آب‌وهوای مطبوع، دسترسی به امکانات رفاهی و تجاری، نزدیکی به مراکز اداری و دانشگاهی، تمرکز فرهنگی و البته تمرکز سرمایه‌داران بر بازار این محله‌ها را می‌توان ازجمله عوامل رشد قیمت در آن‌ها قلمداد کرد.
۱۰۰ تا ۱۵۰ متری‌ها هم ۹رقمی می‌شوند؟
این پیشتازی منطقه ۱ در ثبت گران‌ترین خانه‌های تهران مربوط به امروز و دیروز نیست و سال‌هاست محله‌های واقع در این محله هر رکوردی را از آن خود کرده‌اند. در تابستان سال گذشته نیز تنها ایوانک توانسته بود خود را در بین گران‌ترین خانه‌های ۱۰۰ تا ۱۵۰ متری تهران و در بین محله‌های منطقه ۱ قرار دهد.
بررسی آگهی‌های دیوار نشان می‌دهد که طی تابستان سال گذشته خانه‌های ۱۰۰ تا ۱۵۰ متری گران‌ترین محله‌های تهران حدود ۲۴ میلیون تومان ارزان‌تر نسبت به فصل مشابه سال جاری عرضه می‌شدند. حال با ادامۀ این روند باید منتظر ۹ رقمی‌شدن هر متر از این خانه‌ها تا تابستان سال آینده باشیم؟ اتفاقی که در طول یک سال برای خانه‌های بالاتر از ۱۵۰ متر افتاد.
خرید خانۀ ۱۰۰ متری با کمتر از ۱ میلیارد
همان‌طور که وقتی بحث گران‌ترین‌ها پیش می‌آید منطقۀ ۱ به هیچ منطقه دیگری اجازۀ قد علم کردن نمی‌دهد، در فهرست ارزان‌ترین مناطق ۲۲گانه تهران نیز این منطقۀ ۲۰، یعنی شهرری و محله‌های نزدیک به آن است که هنوز به جوانان اجازۀ پرورش رؤیای خانه‌دار شدن را می‌دهند. در فهرست ارزان‌ترین محله‌هایی تهران برای خانه‌های ۷۵ تا ۱۰۰ متری نیز بیشترین فراوانی به منطقه ۲۰ تهران مربوط می‌شود.
حسن‌آباد باقرفر که در بین آپارتمان‌های ۵۰ تا ۷۵ متری ارزان‌ترین محله به حساب می‌آمد، این روند را تا ۱۰۰ مترمربع ادامه داده است. بر همین اساس هنوز می‌توان به خرید خانه ۱۰۰ متری در تهران با مبلغ ۶۳۴ میلیون تومان امیدوار بود؛ هرچند در جنوبی‌ترین نقطۀ شهر. بررسی داده‌های دیوار نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر مترمربع خانه ۷۵ تا ۱۰۰ متری در این محله‌ها به ۹.۵ میلیون رسیده و گران‌ترین واحدهای ۱۰۰ متری در این قسمت از شهرری هنوز به یک میلیارد تومان نرسیده‌اند.
به نظر می‌رسد مهاجرپذیری، تنوع بالای قومی، دوری از مرکز شهر و دسترسی محدود به امکانات رفاهی و تجاری باعث شده تا سرمایه‌گذاران توجه کمتری به این منطقه نشان دهند.
رشد ۱۴۰ میلیون تومانی قیمت‌ها در ارزان‌ترین محله
سال گذشته نیز منطقه ۲۰ و شهرری در عرضه خانه‌های ارزان ۷۵ تا ۱۰۰ متری در سایت دیوار پیشتاز بودند؛ گرچه در تابستان امسال خرید خانه ۱۰۰ متری در این محله‌ها به سرمایه‌ای حدود ۹۵۰ میلیون تومان نیاز داشت، اما در فصل مشابه سال گذشته این متوسط شاخص ۶۹۰ میلیون تومان را نشان می‌داد. در محله‌ای نظیر کریم‌آباد نیز افراد با حدود ۵۰۰ میلیون تومان می‌توانستند صاحب واحدی ۱۰۰ متری شوند، در حالی که تابستان امسال همین واحدها در محدودۀ ۶۴۰ میلیون تومان آگهی شدند.
تداوم گرانی در خانه‌های بزرگ‌تر
در بین خانه‌های ۱۰۰ تا ۱۵۰ متری& محله‌های دیگری به ارزان‌قیمت‌های شهرری اضافه شده‌اند تا اندکی از سهم این محله در ارزان‌قیمت‌ها کاسته شود. چنان‌که باغ آذری در منطقه ۱۶ تهران به‌رغم نزدیکی به مرکز شهر، در صدر این فهرست قرار بگیرد. به نظر می‌رسد وفور خانه‌های کلنگی ۱۰۰ تا ۱۵۰ متری در این محلۀ قدیمی علت اصلی قرارگرفتن آن در این لیست باشد. خانه‌هایی که هنوز نه برای ساخت و ساز که برای سکونت معامله می‌شوند.
گرچه در محله‌هایی نظیر تقی‌آباد یا شهرک شهید مفتح قیمت‌ها تغییر چشمگیری نداشته‌اند، اما در محله‌ای نظیر حسن‌آباد تفاوت قیمت آگهی هر مترمربع خانه ۱۰۰ تا ۱۵۰ متری با خانۀ ۷۵ تا ۱۰۰ متری از زمین تا آسمان است. چنان‌که این تفاوت به حدود پنج میلیون تومان می‌رسد. این یعنی در هر ۷۵ متر مربع، دارایی صاحبان املاک ۱۰۰ تا ۱۵۰ متری به ۳۷۵ میلیون تومان بیشتر می‌ارزد. در این فهرست نیز میانگین قیمت‌ها از ۱۰ میلیون تومان عبور کرده تا در ارزان‌ترین محله‌ها برای خانه‌ها ۱۰۰ تا ۱۵۰ متری هم نتوان واحدی ارزان‌تر از ۱.۴ میلیارد تومان پیدا کرد.
بازدهی ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون تومانی بزرگ‌متراژهای ارزان‌قیمت
«سه میلیون تومان»؛ این رقمی است که فاصلۀ میانگین بهای هر متر از خانه‌های ۱۰۰ تا ۱۵۰ متری در ارزان‌ترین محله‌های تهران از تابستان سال گذشته تا تابستان امسال را نشان می‌دهد. یعنی خرید خانه‌های متوسط‌متراژ در این محله‌ها حداقل ۳۰۰ میلیون و حداکثر ۴۵۰ میلیون تومان برای خریداران سود داشته است. این در حالی است که عده‌ای همواره بر این تصورند که خرید خانه در چنین محله‌هایی معنایی جز حیف و میل کردن سرمایه ندارد.
آگهی‌های دیوار نشان می‌دهد که در تابستان امسال میانگین قیمت واحدهای ۱۰۰ تا ۱۵۰ متری در ارزان‌ترین محله‌های تهران طی تابستان ۱۴۰۰ به ۱۰.۵ میلیون تومان رسیده است. همان‌طور که اعداد جدول زیر نشان می‌دهد میانگین قیمت خانه‌های ۱۰۰ تا ۱۵۰ متری در این محله‌ها در تابستان ۱۳۹۹ در محدودۀ ۷.۴ میلیون تومان قرار داشت. در کریم‌آباد که هر مترمربع ۵.۸ میلیون تومان عرضه می‌شد، در تابستان امسال به ۹ میلیون تومان رسید. محله‌ای که سال گذشته در ردیف ارزان‌ترین‌ها قرار داشت، اما امسال توانسته رشد چشمگیری را در متراژهای مختلف به ثبت برساند.
آینده بازار از آنِ بزرگ‌متراژها و قدیمی‌ساخت‌ها
بر اساس جداول ارائه‌شده، می‌توان این نتیجه را استخراج کرد که تأثیرگذاری متراژ ساخت بر قیمت نهایی مسکن قاعده‌ای است که به هیچ وجه نباید آن را دست کم گرفت. شاید تا اواسط دهه ۸۰ خانه‌های نقلی در این زمینه پیشتاز بودند، اما اکنون هر چه متراژ خانه بیشتر باشد، ارزش هر متر آن هم (حداقل در آگهی‌های دیوار) افزایش می‌یابد.
علت تغییر این قاعدۀ کلاسیک را در چند مورد می‌توان خلاصه کرد. نکتۀ اول به کاهش قدرت خرید متقاضیان بازار مسکن بازمی‌گردد. این امر باعث شده تا بیشتر تقاضای موجود در بازار به سمت خانه‌های کهنه‌ساز هدایت شود و بازار خانه‌های کوچک‌متراژ نوساز خالی از تقاضا شود. طبیعتاً در چنین شرایطی خانه‌هایی که متراژ بالاتری دارند با نرخ‌های بالاتری مواجه می‌شوند. از سوی دیگر، این امر باعث می‌شود تا سهم خانه‌های نوساز کوچک‌متراژ که قیمت بالاتری دارند در میانگین قیمت‌ها بشدت کاهش یابد و فاصلۀ قیمت آن با خانه‌های بزرگمتراژ به چشم آید. به‌ویژه آنکه امروز بسیاری از متقاضیانی که در بازار مسکن مشاهده می‌شوند، سرمایه‌دارانی هستند که توان خرید خانه‌هایی با متراژ بالاتر دارند و به جای خرید خانه‌های کوچک با تعداد بالا، ترجیح می‌دهند واحدهای کمتر با متراژ بالاتر داشته باشند. این‌ها گروهی هستند که در نوسانات بازار هم بی‌تأثیر نیستند و در واقع توان خرید متوسط را از بازار خارج کرده‌اند. این اطلاعاتی است که نشان می‌دهد آیندۀ سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را باید از آنِ خانه‌های بزرگمتراژ و البته قدیمی‌ساخت بدانیم.
ارسال نظر