80 درصد جامعه ایران از بازار مسکن حذف شده اند / قیمت مسکن 22 برابر درآمد خانوار شده است

به گزارش رکنا، در روزهای اخیر در برخی اخبار آمده است که رکود بازار مسکن باعث شده است که معاملات با تخفیفات 50 درصدی شکل بگیرد و همین امر موجب کاهش قیمت مسکن در بازار شده است. این در حالی است که بررسی ها نشان می دهد که از ابتدای سال 1401 تاکنون هیچ تغییری در بازار و قیمت مسکن جز کاهش معاملات صورت نگرفته است. بازاری که همچنان به دلایل مختلف در فضایی از تردید به سر می برد.

از سوی دیگر اواخر مرداد ماه سال جاری، معاون سابق مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با بیان این مطلب که؛ "تلاش می‌ کنیم تا پایان شهریور ماه اولین واحدهای طرح نهضت ملی مسکن تحویل داده شود" گفته بود: پیش‌بینی اولیه این است که حدود 100 هزار واحد از استان‌ های مختلف به عنوان اولین بخش به افرادی که زودتر در طرح شرکت کرده و آورده اولیه خود را واریز کرده اند، تحویل داده شود."

این درحالی است که ماه مهر تمام شد و هنوز خبری از تحویل واحدها نیست.

در این خصوص گفتگوی رکنا با علی نوذرپور، کارشناس بازار مسکن را بخوانید:

چرا بازار مسکن در رکود به سر می برد؟ / همه در دوره انتظاری و فضای تردید به سر می بریم

مهندس علی نوذرپور در ابتدا درخصوص وضعیت بازار مسکن گفت: در حال حاضر بازار مسکن نسبت به ابتدای سال همچنان در رکود به سر می برد و معاملات انجام نمی شود. قیمت مسکن نیز بر همان میزانی که ابتدای سال افزایش یافت، باقی مانده است. عمده معاملات در بازار مسکن به سمت واحدهای کوچک متراژ هدایت شده است. توان خرید مردم به میزانی نیست که بتوانند صاحب واحدهای بزرگ و متوسط شوند. تولید مسکن به دلیل عدم پشتیبانی جدی دولت از اعتبارات مورد نیاز برای ارائه تسهیلات بانکی به مردم و عدم در اختیار گذاشتن زمین برای ساخت و ساز از سوی وزارتخانه ها و سازمان هایی که دارای اراضی شهری هستند و از همه مهم تر کاهش قدرت خرید مردم همه این عوامل باهم موجب رکود در بازار مسکن شده است.

وی در پاسخ به این سوال که آیا طبق برخی اخبار، رکود در بازار مسکن باعث شده است که معاملات به سمت تخفیف های قابل توجه و بعضا 50 درصد برود؟ گفت: کاهش قیمت و تخفیف های بالا در معاملات اتفاق نیفتاده است. قیمت ها به همان میزانی که ابتدای سال افزایش یافت، تثبیت شده است. اکنون مساله این است که معامله ای در بازار شکل نمی گیرد. املاکی ها و خریداران منتظر هستند تا اتفاقی صورت پذیرد و وضعیت کشور، اقتصاد و سیاست های داخلی و خارجی تثبیت شود. در حال حاضر در دوره انتظاری به سر می بریم و کسی تکلیف خود را نمی داند که آیا باید سرمایه خود را بفروشد یا حفظ کند. مردم در فضای تردید به سر می برند که بخرند یا در انتظار ارزان شدن واحدهای مسکونی باشند.

این کارشناس مسکن در پاسخ به این سوال که تا چه زمانی این فضای تردید ادامه دارد؟ گفت: تا زمانی که کشور واجد ثبات در حوزه سیاست خارجی، سیاست داخلی و مدیریت دولت و سازمان های عمومی دولتی و غیردولتی باشد.

دولت واجد مدیرانی ضعیف و ناکارآمد است

نوذرپور در پاسخ به سوال چه باید کرد؟ گفت: اتفاقی که در حوزه دولت و حوزه شهرداری ها رخ داده است، تغییر مدیریتی است که به نفع افزایش کیفیت مدیران نبوده است. مدیران شایسته در دولت بر مصدر کار قرار ندارند. زیرمجموعه دولت نیز بدین ترتیب واجد مدیرانی ضعیف و ناکارآمد هستند. از همه ظرفیت ها و توانمندی های نیروهای انسانی قوی، کارشناس، باسابقه و باتجربه استفاده نمی شود. این مهمترین مساله است. اگر بخواهیم تغییر و تحولی در هر حوزه ای ایجاد کنیم در قدم اول باید شایستگی و شایسته سالاری را در حوزه مدیریت اجرایی کشور عملیاتی شود.

باتوجه به پارامترهای مختلفی که در انتخاب مدیران در دولت سیزدهم مورد نظر است، از جمله اینکه هیچ کدام از مدیران دولت های قبل در این دولت استفاده نشود، قاعدتا بخش قابل توجهی از ظرفیت مدیریت کشور بلااستفاده باقی می ماند.

در مرحله بعدی برای اجرای هر کار درست و صحیح نیاز به یک برنامه درستی داریم. ما به جز طرح جامع مسکن که اواخر دولت سیدمحمد خاتمی براساس حکم برنامه 5 ساله تهیه شد و به تصویب رسید، بعد از آن دیگر هیچ برنامه و طرح جامعی در حوزه مسکن نداشتیم و قاعدتا به یک طرح جامع مسکن نیاز داشتیم که همه پارامترهای مهم حوزه مسکن را مورد توجه قرار دهد.

با این وزارتخانه نباید انتظار اتفاق مثبتی در حوزه مسکن باشیم

وی در ادامه گفت: مرحله سوم اینکه در هیچ جایی از دنیا دولت ها مدیران خوبی در حوزه اجرا نیستند و حوزه اجرا را به بخش خصوصی و یا نهایتا به مدیریت های عمومی مانند شهرداری ها و شوراها واگذار می کنند. در ایران هم باید این مساله تحقق پیدا کند. در ایران دولت وظایف بسیار سنگینی دارد که تنها موجب می شود، دولت فربه و حجیم و گسترده شود و در نتیجه به امور تصدی گری بپردازد و از امور حاکمیتی و سیاست گذاری عدول کند و خارج شود.

به همین دلیل دولت نه می تواند به امر سیاست گذاری و برنامه ریزی بپردازد و نه به امر اجرایی. درست این است که امور تصدی گری و اجرایی به بخش خصوصی و شهرداری ها واگذار شود و دولت در قیاس ملی به امور حاکمیتی چون سیاستگذاری، هماهنگی ها، رفع موانع بخش خصوصی، ارائه تسهیلات به مردم، فراهم کردن زمینه رونق کسب و کار، برقراری امکان تعادل با دنیا و شکل گیری روابط اقتصادی با جهان بپردازد، که در حال حاضر در کشور تحقق این عوامل دیده نمی شود. بنابراین نباید انتظار داشت که در این دولت و با این وزارتخانه شاهد اتفاق مثبتی در حوزه مسکن باشیم.

قیمت مسکن نسبت به درآمد خانوار 22 برابر شده است

نوذرپور درخصوص کمبود مسکن در کشور و شرایطی که می تواند به تامین مسکن بیانجامد، گفت: دولت کارآمد و منتخب مردم می تواند کمبود مسکن را برطرف کند. زیرا از حمایت مردم برخوردار است و مسئولیت لازم را از جامعه اخذ کرده است. از دولتی می توان انتظار داشت که مساله مسکن را حل کند که از مرتبه و توان تخصصی لازم برخوردار باشد.

در اقتصاد شاخصی وجود دارد به نام شاخص توان پذیری مسکن خانوار که از نسبت هزینه خرید مسکن نوساز به درآمد سالانه خانوارهای شهری به دست می آید. در سال 1395 رقم شاخص توان پذیری مسکن خانوار 9 بوده است، اما در سال 1399 شاخص توان پذیری مسکن خانوار به رقم 22 رسیده است. یعنی در سال 1399 قیمت مسکن نسبت به درآمد خانوار 22 برابر شده است. در واقع در طول این سال ها به سمتی رفته ایم که خانوارها فقیرتر و ضعیف تر شده اند.

80 درصد جامعه ایران از بازار مصرف مسکن حذف شده اند

این کارشناس بازار مسکن در ادامه تاکید کرد: برآورد توان اقتصادی و توان تملک مسکن خانوارهای شهری به تفکیک 4 دهک اول و دوم و 2 دهک آخر درآمدی در سال 1399 که با فرض پس انداز کامل درآمد تهیه شده است و با توجه به شرایط اقتصادی، حاکی از آن است که دهک های میانی از بازار مسکن حذف شده اند. 4 دهک اول نسبت به درآمد سالانه 28 میلیون و 900 هزار تومان و با در نظر گرفتن پس انداز و وام بانکی حداکثر توان خرید 7 متر مربع و 4 دهک دوم نسبت به درآمد سالانه 60 میلیون تومان و با در نظر گرفتن پس انداز و وام بانکی حداکثر توان خرید 36 متر مربع خانه را دارند. یعنی 8 دهک ایران که شامل 80 درصد جامعه هستند باتوجه به شرایط اقتصادی از بازار مصرف مسکن حذف شده اند و نمی توانند مسکن تهیه کنند و تنها 2 دهک بالای جامعه توان تملک دارند. قابل ذکر است که در سال 1400 و 1401 توان خرید مسکن به دلیل عدم افزایش درآمدها به میزان تورم، پایین تر آمده است و جامعه فقیرتر شده است.

زمانی که بحث مسکن به میان می آید باید از اقتصاد نیز سخن گفت و بدانیم تا زمانیکه وضعیت اقتصادی جامعه رو به بهبود نرود، تا زمانیکه اشتغال شکل نگیرد، تا زمانیکه درآمدها به اندازه کافی نباشد نمی توانیم انتظار داشته باشیم تقاضای مناسبی برای مسکن شکل بگیرد. از سوی دیگر به دلیل اینکه دولت هرساله نسبت به سال قبل از نظر بودجه ضعیف تر می شود و توان اقتصادی دولت کاهش پیدا می کند، قاعدتا قادر به تولید مسکن نسبت به تقاضایی که در جامعه وجود دارد نیست.

اگر حدود 20/5 میلیون خانوار در کشور وجود داشته باشد، موجودی مسکن حدود 18/08 دهم است. از سوی دیگر بیش از 3 میلیون و 250 هزار واحد مسکونی در کشور نیاز به نوسازی دارد. مساله دیگر میزان افزایش خانوارها و افزایش جمعیت است. به طور کلی باید 3 پارامتر یا نیاز را در نظر بگیریم. نیاز ناشی از کمبود مسکن، نیاز ناشی از نوسازی مسکن و نیاز ناشی از افزایش خانوارها. اگر بخواهیم هر 3 پارامتر را مورد نظر داشته باشیم، نیاز به سرمایه گذاری بسیار زیادی داریم که از توان کنونی دولت و اقتصاد خانوارهای ایرانی خارج است.

نمایندگان مجلس قادر به تشخیص نیازهای جامعه نیستند و عده قلیلی از مردم ایران را نمایندگی می کنند

نوذرپور درخصوص پدیده بدمسکنی در جامعه گفت: جامعه ایران به طور طبیعی شاهد ریزش خانوارهای دهک های بالایی به دهک های پایین است. طبقه متوسطی که می توانستند در گذشته در بافت میانی شهر و بالاتر زندگی کنند، به سمت بافت های پایین شهر رفته اند. افرادی که در بافت های پایینی و ضعیف شهر زندگی می کردند، به حاشیه شهرها، روستاها و شهرهای پیرامون مهاجرت کردند. مهاجرت اجباری که از کلانشهرها به شهرهای بزرگ و از شهرهای بزرگ به شهرهای میانی و از شهرهای میانی به شهرهای کوچک و همینطور از شهرهای کوچک به روستاها افزایش خواهد یافت.

مساله مهم تر این است که حاشیه ها، بدمسکنی ها، زاغه نشینی ها و آلونک نشینی ها که در حال حاضر در کشور وضعیت بدی دارند، گسترش و توسعه پیدا می کند که خود زمینه اجتماعی شکل گیری فقر، آسیب های اجتماعی و کاهش کیفیت زندگی می شود.

وی در آخر گفت: مهمترین مساله این است که دولت بپذیرد با این شرایط و کابینه موجود امکان اداره کشور وجود ندارد. باید بپذیرد از همه ظرفیت های مدیریتی کشور استفاده کنند و از تنگ نظری، محدودنگری، انحصارطلبی و تمامیت خواهی پرهیز کنند و اجازه دهند همه ظرفیت های فنی، علمی و تخصصی کشور به کمک آیند و در مدیریت کشور حضور پیدا کنند.

از سوی دیگر مجلس ایران متاسفانه عده قلیلی از مردم ایران را نمایندگی می کند و بسیار ضعیف است، به طوریکه قادر به تشخیص نیازهای جامعه نیست. حداقل بپذیرند در انتخابات آتی بدون نظارت های استصوابی شورای نگهبان، افراد متخصص که به واقع می توانند مردم را نمایندگی کنند وارد مجلس شوند و از حقوق مردم دفاع کنند.