بانک ها مقصر گرانی مسکن هستند یا دولت؟ / 7 برابر شدن قیمت مسکن در 4 سال گذشته

در سال های اخیر شاهد گرانی مسکن در سطح کشور بوده ایم. گرانی مسکن در سال های اخیر در مناطق مختلف ایران رخ داده، اما تهران همواره پیشتاز گرانی مسکن در این سال ها بوده است. آمارهای بانک مرکزی از گرانی مسکن از این حکایت دارد که متوسط نرخ مسکن در تهران در شهریور 1400 نسبت به شهریور 1399 به میزان 30.5 درصد رشد داشته است. البته باید توجه داشت که مقایسه متوسط نرخ مسکن در تهران در شهریور 1400 نسبت به شهریور 1396 از 6.7 برابر شدن قیمت مسکن در پایتخت در چهار سال گذشته حکایت دارد؛ به نحوی که براساس گزارشات بانک مرکزی از گرانی مسکن، متوسط نرخ مسکن در تهران در شهریور 1400 حدود 31 میلیون و 703 هزار تومان و در شهریور 1396 حدود 4 میلیون و 756 هزار تومان بوده است.  

سوداگری و سفته بازی بانک ها در بازار مسکن 

به گزارش خبرنگار اجتماعی رکنا، در شرایطی که نظام بانکی کشور باید زمینه تامین مالی بخش تولید را فراهم کند، اما سال هاست که بانک ها با سوداگری و سفته بازی در بازار مسکن موجب به هم ریختگی این بازار شده اند و فعالیت های آنها به یکی از عوامل گرانی مسکن در سال های اخیر تبدیل شده است. 

در این میان اظهارات مسئولان وزارت راه و شهرسازی از این حکایت دارد که بخش زیادی از یک میلیون و 300 هزار واحد مسکونی خالی شناسایی شده در کشور متعلق به بانک هاست و در بررسی 17 بانک کشور مشخص شده است که حدود 78 شرکت زیر مجموعه بانک ها در حوزه مسکن و مستغلات فعالیت می کنند. 

فعالیت شدید نظام بانکی در بازار مسکن اما در شرایطی رخ می دهد که دستورالعمل های ابلاغی بانک مرکزی و قوانین مصوب مجلس شورای اسلامی، به طور صریح با بنگاه داری بانک ها مخالفت کرده اند، اما ضعف بانک مرکزی در نظارت بر اجرای این قوانین، موجب بی خاصیت شدن آنها شده است. 

به طور مثال، بر اساس ماده 7 دستورالعمل ابلاغی بانک مرکزی در ارتباط با سرمایه گذاری، بانک ها و موسسات اعتباری تنها می توانند حداکثر تا سقف 20 درصد از سرمایه پایه خود را آن هم در سه محل مشخص سرمایه‌گذاری کنند و همچنین در قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر نیز بر لزوم خروج بانک ها از بنگاه داری و واگذاری شرکت های زیرمجموعه آن‌ها تاکید شده است.

اما با وجود این مقررات، آمارها نشان می دهد که بیش از 90 درصد بانک های کشور، مقررات 20 درصد سرمایه گذاری را رعایت نکرده اند و 4 بانک کشور نیز بیش از 100 درصد سرمایه پایه خود را به صورت مستقیم سرمایه گذاری کرده اند و بخش عمده ای از سرمایه گذاری بانک ها نیز به حوزه مسکن اختصاص دارد. 

در این میان باید توجه داشت که اساسا ورود تقاضای جدید به بازارهایی از جمله زمین و مسکن که شدت عرضه محصولات در آنها بسیار پایین است، صرفا قیمت این کالاها را افزایش می دهد و بنابراین ورود تقاضای کاذب به بازار مسکن از سوی نظام بانکی و سفته بازی بانک ها در این بازار، از جمله ریشه های گرانی مسکن در سال های اخیر بوده است. 

سودآوری بانک ها وابسته به تورم است

سعید اسلامی بیدگلی، کارشناس بازار مسکن در تحلیل بیشتر نقش بانک ها در گرانی مسکن به خبرنگار رکنا گفت: نظام بانکی کشور جزو کسب و کارهایی است که سودآوری آنها به تورم وابسته شده است، زیرا بخشی از سرمایه گذاری بانک ها در حوزه های وابسته به تورم از جمله املاک و مستغلات بوده است؛ به نحوی که حتی در سال های 93 تا 95 که شاهد کاهش نرخ تورم بودیم، بانک ها در ارزش دارایی های سرمایه ای خود دچار چالش شدند. 

وی افزود: در آن زمان، اولا با افت نرخ تورم، ارزش  دارایی های بانک ها به اندازه ای که می خواستند، افزایش پیدا نکرد و ثانیا، بانک ها برای جذب دارایی های مردم در افزایش نرخ سود سپرده با یکدیگر در رقابت بودند و در این شرایط برخی بانک ها در عمل به تعهدات مالی خود برای سپرده هایی با نرخ سود بالای 20 درصد با مشکل مواجه شدند. 

مدرس دانشگاه علامه طباطبایی ادامه داد: این مساله نشان می دهد که از سال ها پیش، سودآوری نظام بانکی کشور وابستگی مستقیمی به نرخ تورم داشته است و به همین دلیل، بانک ها در سال های اخیر به بنگاه داری در حوزه های مختلف اقتصادی بخصوص حوزه مسکن روی آورده اند. 

پرداخت وام های کلان و مشارکت بانک ها با انبوه سازان 

اسلامی البته به این نکته اشاره کرد که صرفا برخی بانک های کشور به طور مستقیم وارد صنعت ساخت و ساز شده اند، اما با توجه به این که نظام بانکی کشور، وام های رهنی کلانی را به ساختمان سازان بزرگ (انبوه سازان) پرداخت کرده اند، هم اکنون بخش زیادی از دارایی مجموعه های بانکی کشور در حوزه املاک و مستغلات قفل شده است. البته در مواردی هم برخی بانک ها در پروژه های انبوه با ساختمان سازان بزرگ مشارکت کرده و به طور مستقیم در حوزه ساخت مسکن وارد شده اند. 

این کارشناس بازار مسکن در توضیح بیشتر گفت: بانک ها در سال های اخیر ضمن مشارکت در پروژه های انبوه ساخت مسکن، وام های رهنی کلانی را به مسکن سازان عمده پرداخت کرده اند و عدم بازپرداخت وام ها از سوی مسکن سازان منجر به آن شده است که بانک ها خواه ناخواه در پروژه های بزرگ با مسکن سازان شریک شوند و بعد از تکمیل پروژه نیز اقدام به تملک املاک کنند. 

مدرس دانشگاه علامه طباطبایی تاکید کرد: این مسائل موجب شده است که سرمایه گذاری در حوزه املاک و مستغلات در بخشی از ترازنامه نظام بانکی کشور سنگین شود و با توجه به آشفتگی های موجود در اقتصاد ایران، مسئولان باید راهکاری جدی ارائه کنند که در صورت خروج بانک ها از حوزه مسکن، حجم عظیم نقدینگی ناشی از فروش مسکن توسط بانک ها باید در چه حوزه هایی اختصاص یابد. 

وی با تاکید بر این که بخش زیادی از خانه های خالی در اختیار بانک هاست، عنوان کرد: بدون شک عرضه حجم انبوه واحدهای خالی به بازار مسکن، این بازار را با چالش های جدی مواجه خواهد کرد و به همین دلیل، ما نباید بی گدار به آب بزنیم و از بانک ها بخواهیم که به صورت ناگهانی از تملک دارایی های خود در حوزه مسکن دست بکشند. 

بنگاه داری بانک ها فقط منوط به مسکن نیست 

با وجود این که طبق قانون بخش زیادی از سرمایه های بانک ها باید در حوزه های تولیدی سرمایه گذاری شود، اما در سال های اخیر شاهد آن بوده ایم که نظام بانکی با ورود به عرصه بنگاه داری، بخش زیادی از اموال خود را در حوزه دارایی های سرمایه ای از جمله مسکن سرمایه گذاری کرده و همین مساله از جمله علل رکود تولید در کشور ما بوده است. 

اسلامی ضمن اشاره به این مساله گفت: متاسفانه بانک های ما نه فقط در حوزه مسکن، بلکه در بسیاری از حوزه های سرمایه ای دیگر وارد عرصه بنگاه داری شده اند. در بسیاری از موارد نیز چون شرکت هایی که از بانک ها وام گرفته اند، نتوانسته اند وام های خود را بازپرداخت کنند، بانک ها به ناچار سهامدار آن شرکت ها شده اند و تداوم این روند در چند سال گذشته منجر به ورودی جدی بانک ها به حوزه بنگاه داری شده است. 

سهم سیاست های اشتباه از نقش بانک ها در گرانی مسکن بیشتر است 

این کارشناس بازار مسکن البته معتقد است که سهم بانک ها در گرانی مسکن نسبت به سایر عوامل رشد نرخ املاک و مستغلات در سال های اخیر چندان زیاد نیست. او تاکید دارد که در سال های گذشته تمام بازارهای دارایی ایران از جمله ارز، سهام و مسکن شاهد رشد قابل توجه قیمت ها بوده اند که دلیل اصلی آن تاثیر سیاست گذاری های نادرست اقتصاد کلان کشور بر بازارهای دارایی بوده است. 

مدرس دانشگاه علامه طباطبایی تاکید کرد: مهمترین بازیگر بازار مسکن دولت به مفهوم عام آن است و بنگاه داری نظام بانکی کشور نقش کمتری از سیاست های اشتباه دولت در گرانی مسکن در سال های اخیر داشته و وزن بنگاه داری بانک ها از وزن سیاست گذاری های نادرست دستگاه اجرایی در رشد نرخ مسکن در چند سال گذشته کمتر بوده است. 

وی در پایان تصریح کرد: متاسفانه برخی کارشناسان اقتصادی چون نمی خواهند یا نمی توانند نقش سیاست گذاری های نادرست دولت در افزایش قیمت مسکن را واکاوی کنند، به مسائلی از جمله نقش بانک ها در گرانی مسکن دامن می زنند و این در حالی است که سیاست گذاری های اشتباه دولت مهمترین عامل گرانی مسکن در سال های اخیر بوده است.