الزامات حقوقی طرح مالیات بر عایدی سرمایه

به گزارش رکنا، امروز در اکثر کشورها مسئله مالیات یکی از مهمترین دغدغه های دولت و مردم است . از دید افراد جامعه چون هرگونه نظام مالیاتی و سیاست های مربوط به آن در هر جامعه به طور مستقیم یا غیر مستقیم بر جنبه های مختلف زندگی افراد تاثیر گذاشته و یکی از جنبه های تحقق عدالت اجتماعی و همچنین مشارکت در تعیین سرنوشت شان محسوب می گردد ، لذا مالیات از اهمیت خاصی برخوردار مى باشد ، به ویژه در کشورهایی که قسمت اعظم درآمد دولت از مالیات ها تامین می شود.

در واقع نظام مالیاتی که حاکم بر چگونگی و نحوه تعیین و اخذ مالیات می باشد ، به تبع نوع نگرش دولت ودید مردم به مالیات و همچنین متاثر از افکار متفکران بر اساس نیازها و مقتضیات زمانی شکل می گیرد و بدیهی است که مفید و کارا بودن هر نظام مالیاتی منوط به طراحی و اجراء مناسب اجزاء تشکیل دهنده آن نظام و همچنین هماهنگی کامل سایر مقررات و قوانین مرتبط، جهت نیل به اهداف قانونگذار در وضع قوانین می باشد.

طرح اخذ مالیات بر عایدی مسکن مدتی است که تحت تاثیر تورم ، کاهش ارزش پول ملی و همچنین کاهش درآمدهای نفتی کشور دراثر تحریم های ظالمانه ایالات متحده آمریکا در مجلس شورای اسلامی مطرح و بازتاب زیادی در فضاى رسانه ای و حقوقی کشور داشته است .

این طرح قرار است در غالب یک ماده در ده تبصره به قانون مالیاتهای مستقیم الحاق گردد که بر اساس آن و مطابق تبصره پنج این طرح پیش‌بینی گردیده است که ظرف یک ماه از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، سردفتران اسناد رسمی و دفاتر مشاوره املاک موظف هستند در هنگام تنظیم سند به انتقال ملک یا حق واگذاری محل یا سند تعهد به انتقال یا اصطلاحا همان قولنامه قیمت مورد معامله را براساس توافق طرفین معامله با دقت و صراحت در متن مبایعه‌نامه یا قرارداد واگذاری ثبت کنند و به امضای طرفین برسانند به عبارتی آنچه ملاک اخذ مالیات خواهد بود قیمتی است که طرفین اعلام می‌کنند و در نقل و انتقال املاک مسکونی فروشنده باید پیش از معامله تعیین کند که این ملک، ملک اصلی مسکونی وی است یا خیر.

به طور کلی می توان گفت طرح مذکور ناظر بر اخذ مالیات از مابه التفاوت قیمت خرید و فروش مسکن می باشد و رکن اساسی که موفقیت این طرح منوط و متوقف بر آن می باشد تعیین دقیق مبلغ خرید و فروش مسکن خواهد بود و در صورتی که دولت ناتوان از تعیین ضوابط دقیق جلوگیری از معاملات پنهانی شود این طرح نیز به سرنوشت طرح اخذ مالیات بر واحد های مسکونی خالی که مدتهاست قابلیت اجرا پیدا نکرده است دچار خواهد شد .

سوال اساسی اینجاست ، با وجود قوانین موجود که بعضا حمایت کننده از معاملات پنهانی (قولنامه های عادی) می باشد ، آیا امکان موفقیت طرح اخذ مالیات و ثبت و ضبط دقیق مبلغ قراردادها در سامانه مسکن وجود خواهد داشت یا خیر ؟

همانطور که می دانیم اسناد در قانون به دو دسته رسمی و عادی منقسم می باشند و مستفاد از مواد مختلف قانون مدنی و ماده ٦٢ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور اسناد عادی (قولنامه های عادی) دارای اعتبار بوده و هنوز بعد از انقلاب ، قانونگذار در خصوص ثبت رسمی اسناد مقرره ای آمره و اجباری مصوب ننموده است و همچنین مقررات مواد ٤٧ و ٤٨ و ٢٢ قانون ثبت اسناد کشور نیز که تقویت کننده معاملات با اسناد رسمی است مورد بی توجهی محاکم می باشد ، بدیهی است از آنجایی که قانونگذار انتقال مالکیت را به موجب اسناد عادی معتبر شناخته است هیچ الزامی برای ثبت رسمی رسمی نقل و انتقالات املاک مقرر ننموده است و امروزه مشاهده میگردد افراد با تنظیم قولنامه های عادی و بعضا پنهانی اقدام به نقل و انتقال املاک خریداری شده نموده و از این محل سودهای کلانی نیز حاصل می گردد و به خاطر عدم ثبت معاملات ، دستگاه مالیاتی قادر به شناسایی این قبیل نقل و انتقالات نمی باشد و طبعا سودهای کلان حاصل شده تحت تاثیر تورم شدید در بخش مسکن در جیب دلالان و سوداگران مسکن رفته و خزانه عمومی کشور حاصلی از این سودهای بادآورده نخواهد داشت.

بدیهی است قبل و یا همزمان با تصویب طرح اخذ مالیات از عایدی مسکن نمایندگان محترم مجلس مى بایست به این امر التفات داشته باشند که ضروری است مقررات ثبت و انتقال املاک به سرعت اصلاح شده و هرگونه نقل و انتقال املاک غیر منقول صرفا بموجب سند رسمی تنظیم شده به مبلغ حقیقی مورد معامله ، ملاک و مناط شناسایی مالک باشد و در صورت تنظیم مبایعه نامه عادی و پنهانی و یا کشف مبلغ معاملاتی خلاف واقع این امر مصداق موارد احصاء شده در ماده ٢٧٤ اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم و جرم فرار مالیاتی تلقی گردد .

همانگونه که در بسیاری از نظام های حقوقی از جمله نظام حقوقی کشور فرانسه و منبعث از ماده ١١٩٨ اصلاحیه قانون مدنی آن کشور تنها کسی صاحب مال غیر منقول (ملک) شناحته می شود که مالکیت خود را در سامانه اداره ثبت اسناد، به طور رسمی ثبت و اعلام نموده باشد و در غیر اینصورت مالکیتی بر ملک نخواهند داشت حتی اگر آن را بموجب قرارداد مقدم و قبلی خریداری کرده باشد .

در بخش دیگر معضلی تحت عنوان قیمت منطقه ای املاک قرار دارد و زمانی که سند رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم می گردد ، بهای مورد معامله در سند رسمی منطبق با قیمت منطقه ای املاک درج می گردد ، که این مبلغ بعضا کمتر از یک درصد ارزش واقعی ملک مورد معامله بوده و همین مبلغ ماخذ ، اخذ مالیات های متعلقه از متعاملین قرار می گیرد . لذا شایسته است قانونگذار محترم مبالغ مذکور را منطبق با ارزش روز املاک تنظیم نموده و ماخد وصول مالیات بهای واقعی ملک باشد و نه قیمت منطقه ای آن .

در پایان و با مطمح نظر قراردادن مطالب معنونه این نتیجه حاصل می گردد در صورتی که مجلس شورای اسلامی همزمان با بررسی طرح اخذ مالیات بر عایدی مسکن مقررات نقل و انتقال املاک و مستغلات را در جهت الزامی کردن انتقال املاک با سند رسمی و شفاف شدن معاملات املاک از حیث مالکیت و بهای واقعی مورد معامله ، مورد بازنگرى و اصلاح  قرار ندهد این طرح نیز مانند سایر اسلاف خود به لَطاِیفُ الحِیَل متعدد از طرف تاجران و سوداگران حرفه ای مسکن قابلیت اجرایی و کارایی خود را از دست خواهد داد و چه بسا بر خلاف منظور قانونگذار به اهرمی بر علیه طبقه ضعیف و کم برخوردار  تبدیل شده و نتایج معکوسی از جمله آثار تورمی در بخش مسکن حاصل گردد . امید است با عطف توجه نمایندگان محترم مجلس شورای اسلامی و تصویب و اصلاح طرح اجباری شدن ثبت رسمی نقل و انتقال املاک و تعیین بهای واقعی معامله به جای قیمت منطقه آن و همچنین بازگشت به احکام مقرر در مواد ٢٢ و ٤٧ و ٤٨ قانون ثبت، شاهد تحولی مثبت و رویکردی مبتنی بر عدالت در نظام توزیع ثروت باشیم.برای ورود به کانال تلگرام ما کلیک کنید.

دکتر سجاد هوشمندی/ وکیل دادگستری