تا 15 سال آینده به ساخت بیش از یک میلیون مسکن در سال نیاز داریم / مشاورین املاک در گرانی مسکن نقش زیادی ندارند

به گزارش رکنا، بهار سال 1400در تهران در حالی برای 10هزار و 700 واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شد که این میزان در بهار سال جاری به 6 هزار و 200 واحد کاهش یافت. افزایش قیمت مسکن و بالا رفتن هزینه های تولید مسکن و قیمت نهاده های ساختمانی باعث شد که در سال جاری بخش خصوصی و انبوه سازان رغبت کمتری به ساخت و ساز داشته باشند. از سوی دیگر وعده دولت درخصوص ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی هنوز به سرانجام نرسیده است.

آمارها نشان می‌ دهد که  تولید مسکن در تهران طی فصل اول امسال به پایین‌ ترین میزان طی حداقل 18 سال گذشته رسیده است.

فرشید پورحاجت رئیس اتحادیه انبوه‌سازان ایران گفته است که افزایش تا 55 درصدی قیمت نهاده‌های ساختمانی، بخش تولید مسکن را دچار بحران کرده و بسیاری از سازندگان که واحدهای خود را قبل از سال 97 پیش‌فروش کرده بودند، به دلیل آن‌که اجازه تعدیل قیمت را نداشتند ورشکست شدند.

از سوی دیگر برخی کارشناسان جوسازی و تخلفات مشاورین املاکی که فاقد مجوز هستند را دلیل گرانی مسکن می دانند.

مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران به خبرنگار رکنا گفت: از 12 هزار مشاورین املاک در تهران حدود 2 هزار نفر برای مجوز ثبت نام کرده و به دنبال مجوز هستند.

این در حالی است که معاملات انجام شده در تهران بسیار کم تر از تعداد مشاورین املاک است و نشان می دهد همچنان سودآوری زیادی در این حوزه برای این قشر وجود دارد، اما آیا معضل مسکن به مشاورین املاک مربوط است یا مشکل را باید جای دیگر جستجو کرد؟

در این خصوص گفتگوی رکنا با دکتر بیت الله ستاریان، استاد دانشگاه تهران و کارشناس مسکن را بخوانید:

بیت الله ستاریان در ابتدا در پاسخ به این سوال که آیا می توان نقش مشاورین املاک را در افزایش قیمت مسکن موثر دانست، گفت: ما در حوزه مسکن به دنبال مقصر هستیم . در حوزه مسکن هم معضل بزرگ و هم خطاهای کوچک و جزئی وجود دارد. ما اغلب می خواهیم معضل بزرگ مسکن که 50 سال است جامعه ایران را نابود کرده است و دهک ها و خانوارها را در شرایط امروز قرار داده است را به گردن خطاهای کوچک بیاندازیم.

وی درخصوص پدیده دو قولنامه و سه قولنامه در برخی بنگاه های معاملات ملکی غیرمجاز که باعث جوسازی و افزایش قیمت ملک می شود، گفت: مگر چند مورد از این قولنامه ها در کشور وجود دارد؟ یا این موارد چقدر می تواند بر قیمت مسکن موثر باشد؟

در دنیا معاملات املاک در سطح جامعه یک دهم درصد می تواند در قیمت مسکن موثر باشد و به یک درصد هم نمی رسد. البته معاملات املاک می تواند درخصوص یک بلوک ساختمانی یا مجتمع نهایتا 10 الی 15 درصد بیش از ارزش واقعی اثرگذار باشند، ولی مدیریت فروش در سطح کل کشور قابلیت این را ندارد که یک تا دو درصد قیمت را بالا ببرد.

استاد دانشگاه تهران در ادامه تاکید کرد: ما به دنبال متهم هستیم و می خواهیم بگوییم افزایش قیمت به دلیل باندبازی، جوسازی و تبلیغ است. مانند آنچه با برخی سایت ها انجام گرفت و درج قیمت ممنوع شد. آیا با این اقدامات قیمت مسکن در کشور کاهش یافت؟

معاملات املاک ابزار هستند و ممکن است در آن تخلف هم وجود داشته باشد، اما دلیل اصلی افزایش قیمت مسکن در کشور نیست. مگر می شود یک موضوعی که پتانسیل و دلیل علمی ندارد را متهم بدانیم. برای مثال در همان سایت هایی که درج قیمت مسکن ممنوع شد، چرا کالاهای دیگر مانند مسکن افزایش نیافت؟

این کارشناس مسکن درخصوص افزایش نامتناسب مشاورین املاک در کشور گفت: اگر دیده می شود که تعداد مشاورین املاک زیاد است به این دلیل است که مسکن در کشور جزو کالاهای گران قیمت محسوب می شود و معامله آن نیز یک معامله کلان است. معمولا معاملات مسکن بالای چند میلیارد است. یک معامله که صورت می گیرد سودآوری زیادی هم دارد. اما کالایی که گران قیمت نیست و معامله آن کلان نباشد، پس از مدتی تمام فروشنده ها دکان خود را تخته می کنند.

وی افزود: مشکل اصلی را باید در مسکن جستجو کرد. چرا پتانسیل این کالا به طوری است که برای یک مسکن صد مشتری و صد تبلیغاتچی پیدا می شود و قیمت بالا می رود؟ چون این حوزه در کشور یک مشکل اساسی دارد و آن کمبود مسکن است.

ستاریان در ادامه گفت: از 20 سال گذشته به دولت ها تذکر دادیم و برنامه دادیم که سالیانه یک میلیون و سیصد هزار مسکن لازم داریم. این موضوع مورد قبول هیچ دولتی نبود. همه آنها تا 500 هزار مسکن در سال را نیاز کشور می دانستند و رقم اعلامی ما را نپذیرفتند. ما تا 15 سال آینده نیز به ساخت یک میلیون و 300 تا 400 هزار مسکن در سال نیاز داریم.

وقتی نمی توانیم در کشور مسکن تولید کنیم، حاشیه نشینی افزایش می یابد و قیمت مسکن و اجاره بها بالا می رود کوچ معکوس صورت می گیرد. این مشکلات همه ناشی از این است که مسکن به اندازه کافی نمی تواند در کشور تولید شود. چرا نمی تواند تولید شود؟ چون دولت و مجلس نمی توانند چیستی و چگونگی اقتصاد مسکن و بازار مسکن را تشخیص دهند.

وی گفت: به همین دلیل مجلس از وزارت راه و شهرسازی می خواهد که مسکن بسازد، درحالی که وزارت مسکن فقط وظیفه تامین زمین و ساماندهی آن را دارد. بخش عمده تامین منابع مالی و صنعت ساختمان سازی است که اساسی ترین مسائل هستند و مربوط به وزارت اقتصاد و دارایی و بانک مرکزی است.  برای این است که وزارت راه و شهرسازی می گوید نمی توانیم منابع تامین کنیم.

دولت باید زمین تهیه کند و بخش خصوصی مراحل دیگر را انجام دهد. چرا بخش خصوصی نمی سازد؟ زیرا ابزارهایی ندارد که بتواند منابع را تهیه کند و رابطه بین خریدار، فروشنده و تولیدکننده این رابطه ها وجود ندارد و ده ها ابزار مالی مورد نیاز در کشور طراحی نشده است.

این استاد دانشگاه در آخر گفت: با این تفاسیر مشاورین املاک چه نقشی می توانند در افزایش قیمت مسکن داشته باشند؟ این موارد را عنوان می کنیم چون مسکن را نمی شناسیم و موضوع مسکن را در قالب یک کالای دلالی فهم کرده ایم.