وام مسکن خریدار واقعی را خانه دار نمی کند / ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال با اقتصاد فعلی کشور شدنی نیست

وام مسکن 350 میلیون تومانی ساخت مسکن در حالی از سوی وزیر راه و شهرسازی مطرح شده است که گفته می شود این وام مسکن در قالب طرح جهش تولید واحد های مسکونی و فقط به پنج دهک درآمدی اول جامعه پرداخت می‌ شود. قرار بر این است از هفته آینده سامانه ثبت نام وام مسکن 350 میلیون تومانی آماده ثبت درخواست متقاضیان باشد. متقاضیان این وام مسکن تنها شامل مستاجران و مسکن اولی ها می شوند. میزان اقساط وام مسکن 350 میلیون تومانی هنوز اعلام نشده است، اما مسلما از کل درآمد ماهانه دهک های اول تا پنجم درآمدی بسیار بالاتر است.

به گزارش اقتصادی رکنا، طرح جهش تولید مسکن و ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور، ارائه زمین رایگان به مردم و تسهیلات خرید مسکن از وعده هایی است که در ماه های ابتدایی دولت سیزدهم شنیده شده است. اما آنچه مسلم است این است که متقاضیان خرید خانه و مستاجران همیشه از قیمت های خانه در بازار عقب تر بوده اند و عملا مسیر سخت و طولانی برای خرید مسکن را طی کرده اند. هر سال هم زمان با افزایش حقوق ها، تمام اقلام و کالاهای اساسی از جمله مسکن و خودرو و حتی نرخ اجاره بها، چندین برابر افزایش یافته است. همین امر باعث شده است که مسیر خانه دار شدن مردم هر ساله طولانی تر شود. به طوری که حتی در سال جاری خرید خانه یک رویا و آرزوی دست نیافتنی شده است و مردم فقط به دنبال تهیه هزینه رهن و اجاره خانه هستند.

به نظر می رسد اخذ وام مسکن هم جوابگوی این مشکل نیست. به طوری که اغلب آن فردی که وام خرید مسکن را می گیرد، به دلیل شرایط سخت نمی تواند از عهده پرداخت اقساط آن برآید و آن را واگذار می کند. در نتیجه باز هم حق به حق دار نرسیده و خانه هم به دست خریدار واقعی نمی رسد و به دست همان افرادی می رسد که سالیان سال است که خانه های زیادی را احتکار و خالی نگه داشته اند و یا به برهم زدن بازار مسکن و تعیین قیمت ها مشغول هستند.در این خصوص گفتگوی رکنا با بیت الله ستاریان، عضو هیئت علمی دانشگاه تهران و کارشناس اقتصاد مسکن:

وام 350 میلیون تومانی مسکن مشکل خانه دار شدن مردم را حل می کند؟

ستاریان در ابتدا درخصوص وام 350 میلیون تومانی گفت: پرداخت تسهیلات یا تحریک تقاضا بخشی از برنامه ای است که برای متقاضیانی که توان خرید ندارند و نمی توانند به صورت موثر در بازار وارد شوند، برای خرید مسکن مطرح می شود. اما از طرفی مشکلات وسیع تری وجود دارد. این که به مقدار زیاد کسری و کمبود مسکن در کشور وجود دارد. هر چقدر حجم انبوه تقاضایی که به صورت مطلق وجود دارد و موثر نیستند تبدیل به موثر کنیم، هیچ فرقی در قدرت خرید این افراد نخواهد گذاشت. چون کالایی که در بازار کسری دارد افزایش قیمت پیدا می کند، عملا این تحرکات کوچک ابتر می ماند و موثر واقع نخواهد بود.

وی تاکید کرد: اگر بتوانیم همسو با ارائه تسهیلات و دیگر ابزارهای مالی همزمان تولید مسکن را نیز به بازار وارد کنیم، می توانیم یک بازار پر رونقی داشته باشیم و و از سوی دیگر امیدوار خواهیم بود که تا چند سال آینده میزان تولید آنقدر بالا می رود که دیگر افزایش قیمت نخواهیم داشت. ما باید یک برنامه کامل بچینیم. از طرفی می گویند می خواهیم یک میلیون واحد مسکونی در سال تولید کنیم. این یک نگاه صرف مهندسی به بخش مسکن است. مسئولین معتقدند در مقوله مسکن سه حوزه زمین، مصالح و تولید اهمیت دارد. در حالی که مقوله مسکن فقط متاثر از این 3 پارامتر نیست.

وی ادامه داد: چون صنعت ساختمان یک زنجیره است و مجموعه کارخانه های وسیعی را در اختیار دارد، صنعت ساختمان از مواد اولیه تا برق و سیمان همه یک زنجیره است و کارخانه های متعددی را تحت پوشش دارد که نیمی از اقتصاد و صنعت اصلی کشور ما است. آیا مشکلات اقتصادی کارخانه ها و وضعیت تعاملات سیستم بانکی مدنظر است تا بتوانیم به محصول این زنجیره اقتصادی که مسکن است دست یابیم؟ اگر در این زنجیره اختلال ایجاد شود، مسکن ساخته نمی شود. پس نباید با این دیدگاه که تسهیلاتی بدهیم و خریدار هم مسکن و خانه ای بخرد ، به حوزه مسکن وارد شویم. از کجا می خواهند خانه بخرند؟ کدام مسکن؟

نزدیک به 5 تا 6 میلیون واحد مسکونی در کشور کسری و کمبود وجود دارد

این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: ما هم اکنون کسری مسکن داریم و عرضه و تقاضا با هم، هم خوانی ندارد. محاسبات ما نسبت به رشد حاشیه نشینی و سبد خانوار و ضریب آن نسبت به جمعیت کشور، نشان می دهد که نزدیک به 5 تا 6 میلیون واحد مسکونی در کل کشور کسری داریم. اگر این میزان از خانه وارد بازار شود و به هر کدام نه 350 میلیون تومان تسهیلات که 100 میلیون تومان تسهیلات هم اختصاص یابد، قیمت مسکن بالا می رود. ارائه تسهیلات یکی از مشکلات بازار مسکن کشور است. ارائه تسهیلات باید در مجموعه ای دیده شود که یکی از آن مجموعه ها تسهیلات است.

وام مسکن خریدار واقعی را خانه دار نمی کند

ستاریان افزود: ایرادی که به این تسهیلات وارد است این است که قسط این تسهیلات با درآمد ها تناسبی ندارد. نتیجه هم این می شود که فردی که تسهیلات را می گیرد، راهکارهای اقتصادی که برای او در نظر گرفته شده است، مانع آن می شود که خانه دار شود. نتیجه آن می شود که در نهایت صاحب مسکن نخواهد شد و فرد دیگری مسکن را صاحب خواهد شد.

حقوق ها کفاف خرید خانه و حتی اجاره ها را نمی دهد 

وی در پاسخ به این که چرا همیشه متقاضیان خرید خانه از قیمت مسکن در بازار عقب هستند، گفت: این مشکلات ناشی از این است که نگاه جامع به بخش مسکن نداریم و آن را یک مقوله مهندسی می بینیم. در حالی که یک موضوع اقتصادی است. می خواهیم خانه بخریم، نمی توانیم. چرا؟ چون حقوق ها کفاف خرید خانه را نمی دهد. برای این که افزایش مسکن همیشه بیشتر از تورم و اضافه حقوق ها است. تمام این مشکلات یک مقوله کاملا اقتصادی است. از این نگاه بحث فقط تامین زمین، مصالح و سازنده نیست. کنش و واکنش های مالی که در این حوزه اتفاق می افتد و جریان اقتصادی که به اقتصاد کلان ما گره می خورد، بیش از هر چیز دیگری اهمیت دارد.

کارمندان و کارگران برای پرداخت اجاره باید اضافه کاری کنند

این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: مهمترین مساله جریان اقتصادی است که در کشور وجود دارد و بحث کلان اقتصادی است. حقوق ها 20 درصد افزایش می یابد، اما مسکن 80 درصد بالا می رود. اگر از خرید مسکن بگذریم، بحث اجاره مسکن نیز به همین شکل است. اجاره چند برابر افزایش پیدا می کند که حقوق کارمندان حتی کفاف اجاره مسکن را هم نمی دهد؟ اگر کارمندان سال های گذشته 70 درصد حقوق خود را برای اجاره پرداخت می کردند، امسال باید علاوه بر صددرصد، اضافه کاری هم داشته باشند تا بتوانند از پس هزینه اجاره برآیند. این وضعیت حتی برای کارگران بسیار سخت تر است.

طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال یک ابر پروژه است

ستاریان درخصوص طرح ساخت یک میلیون خانه در سال، گفت: یک میلیون واحد مسکونی در سال، رقم بسیار بالایی است که تا به حال چنین سقفی برای تولید در کشور نداشتیم. نکته دیگر این که در اظهارات وزیر همان سه مقوله تامین زمین، مصالح و تولید خانه وجود دارد. اما نقدینگی که برای خرید خانه لازم است در کشور موجود نیست. تولید مسکن و رفع کسری خانه یک ابر پروژه است که اگر بخواهد کار کند، باید در کنار آن زیرساخت های دیگر هم مدنظر قرار گیرد.در کنار ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، زیرساخت های لازم، فضاهای جانبی و خدماتی، آموزشی، فرهنگی و بهداشتی، تجاری و اداری باید در نظر گرفته شود.

وی افزود: در حال حاضر 27 میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد. یعنی از این تعداد حدود 4 درصد باید در سال واحد مسکونی تولید شود. یعنی قرار است 4 درصد تمام روستاها و شهرها و ساختمان ها، تولید داشته باشیم؟ یعنی پس از 27 سال باید یک کشور دیگر بسازند؟ نمی گویم این طرح شدنی نیست، اما با ابزارهای مالی و اقتصادی که هم اکنون در کشور است، شدنی نیست.

این طرح ها با شرایط اقتصادی کشور امکان پذیر نیست

این کارشناس اقتصاد مسکن در آخر گفت: این حرف ها معنا دارد. باید رقم ساخت یک میلیون واحد مسکونی با ارقامی که در کشور است مقایسه شود. از طرفی حوزه مسکن را باید شناخت. آقایان شناختی از حوزه مسکن ندارند. فقط فکر می کنند در این حوزه زمین و مصالح کافی است. در صورتی که باید هزینه های دیگر را نیز در بودجه در نظر بگیرند. به ازای 4 درصد ساخت مسکن، باید 4 درصد ظرفیت برق وزارت نیرو، 4 درصد ظرفیت گاز، 4 درصد ظرفیت آموزش پرورش، وزارت بهداشت، اداره ها و ... افزایش یابد. آیا امکانپذیر است؟ این حرف ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال بار مالی دارد. بار اقتصادی دارد و باید درباره آن فکر شود. با این اقتصادی که ما در کشور داریم، امکان پذیر نیست. مگر این که ساختار اقتصادی تغییر کند.