بیش از 50 درصد جامعه مشکل تامین مسکن دارند / ساخت مسکن کار حوزه های نظامی نیست !

مسکن یکی از معضلات اصلی کشور است که پس از گذشت دهها سال و با وعده های دولت ها هیچ وقت حل نشد. دولت ها با وعده حل مشکل مسکن با طرح های مسکن مهر، مسکن ملی، نهضت ملی مسکن و طرح خانه های پیش ساخته و سریع بر روی کار آمدند، اما با تمام این برنامه ها نه تنها مشکل مسکن کشور برطرف نشد، بلکه مشکل مضاعف هم شد. تخصیص بودجه ها و هزینه های کلانی که تنها صرف پروژه های غیرقابل سکونت، بدون امکانات رفاهی، بهداشتی و آموزشی شد و با ساخت مسکن های غیرمتعارف فرم شهرسازی را هم بهم ریخته و یا فقط از آن طرح ها یک نام و یک وب سایت بیشتر باقی نمانده است.

به گزارش رکنا اقتصادی، طبق آخرین بررسی‌ های بانک مرکزی متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در دی ماه امسال 32 میلیون و 936 هزار و 400 تومان برآورد شده است که نسبت به آذر ماه امسال افزایش 1.1 درصدی و نسبت به دی ماه سال 1399 که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن 27 میلیون و 386 هزار تومان بوده است با افزایش 20.3 درصدی مواجه شده است.

آمارها چه می گویند؟

همچنین بررسی‌های بانک مرکزی از شاخص اجاره بهای مسکن در دی ماه امسال نشان دهنده افزایش 50.7 درصدی اجاره بها در شهر تهران نسبت به دی ماه سال گذشته و افزایش 54 درصدی نسبت به کل مناطق شهری در ماه مشابه سال گذشته است.

نرخ اجاره در کل کشور از 18درصد در سال 65 به 38 درصد در سال 95 رسید. در سال 98 در تهران 42 درصد مردم مستاجر شدند و اکنون در سال 1400 تعداد مستاجران پایتخت از مالکان بیشتر شده است. طبق گزارشات مرکز ملی آمار در سال‌های 95 و 96 سهم مسکن از هزینه خانوار 44 درصد بود که در سال 97 به 46.8 درصد و در سال 98 به 49.9 درصد رسید. این عدد در سال‌های 99 و 1400 بین 55 تا 60 درصد از هزینه خانوار را به خود اختصاص داد.

افزایش اجاره بها در تهران که تا سال گذشته 29.4 درصد بود آذر ماه امسال به 51.2 درصد رسیده است. رقم رشد اجاره بها در کل کشور از 32.4 درصد در آذر سال گذشته اکنون به 54.2 درصد در آذر امسال رسیده است.

70 درصد هزینه خانوار خرج هزینه مسکن می شود

رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی اخیرا گفته است براساس برآورد اولیه نزدیک به 10میلیون واحد مسکونی جدید در کشور نیاز داریم. او همچنین در صحن علنی مجلس اعلام کرد اکنون 60 تا 70 درصد هزینه خانوار خرج هزینه مسکن می شود. این در حالی است که ساخت و ساز مسکن در 8 سال گذشته به شدت کاهش یافته است. میزان ساخت و ساز مسکن که تا قبل از سال‌ های 92 به بیش از 600 هزار واحد مسکونی در سال می‌ رسید، در سال‌ های بعد به 350 هزار واحد کاهش یافت. تاخیر در تکمیل طرح های مسکن رئیس جمهورهای مختلف نیز مزید بر علت شده است که نه مسکن مناسبی به بازار عرضه شود و نه حتی صاحبان طرح های دولتی به خانه های خود برسند.

آنچه مشخص است این است که بازار اجاره تحت تاثیر کمبود عرضه و افزایش قیمت مسکن غیرقابل کنترل و از توان و عهده مستاجران خارج شده است. به طوری که رهن و اجاره یک خانه مناسب یک آرزوی دست نیافتنی است. اکنون رهن و اجاره ها به اندازه ارزش یک خانه در چند سال گذشته رسیده است و طرح های دولت ها هم نتوانسته گره ای از مشکل مسکن کشور بگشاید.

طرح خانه های پیش ساخته به کجا رسید؟

از سوی دیگر طرح ساخت خانه های سریع که چندی پیش با حضور وزیر دفاع وقت و رئیس مجلس شورای اسلامی و تعدادی از نمایندگان مجلس در پاکدشت افتتاح شد نیز مشخص نیست به کجا رسیده است. در این طرح گفته شد که تمامی قطعات یک ساختمان از دیوارها، ستون‌ ها، لوله‌ گذاری، برق، سیستم حرارتی و برودتی در کارخانه تولید و در محل مورد نظر نصب می‌ شود.

خبرنگار رکنا قریب به 5 ماه است که از وزارت دفاع پیگیر مصاحبه و اخذ جزئیات این کارخانه است، اما متاسفانه پاسخی دریافت نکرد. چرا طرحی که به گفته مسئولین می تواند مشکل مسکن را حل کند، شفاف گفته نمی شود و هیچ اطلاعی از آن وجود ندارد؟ اگر تکنولوژی ساخت خانه های سریع در کشور وجود دارد، چرا در اختیار بخش خصوصی قرار نمی گیرد؟ این طرح تا به امروز چند درصد مشکل مسکن کشور را حل کرده است؟ این طرح از بدو افتتاح تا به امروز چند هزار واحد مسکونی تولید کرده است؟ آیا این طرح واقعی است یا مانند دیگر طرح های دولتی فقط اسم و نام متفاوتی دارد و هیچ خروجی جز هزینه های گزاف بر جای نخواهد گذاشت؟

درخصوص مشکل مسکن کشور گفتگوی رکنا با بیت الله ستاریان، عضو هیات علمی دانشگاه تهران را بخوانید:

بیش از 50 درصد جامعه مشکل تامین مسکن دارند

بیت الله ستاریان در ابتدا گفت: تمام دولت ها از زمان مرحوم هاشمی رفسنجانی تا به امروز با طرح ها و سناریوهای تکراری، در پی حل مشکل مسکن بودند، اما اوضاع تفاوتی نکرد. معضل مسکن کشور مربوط به نیم قرن است. یعنی 5 تا 6 سال پیش از انقلاب که برنامه هایی هم برای حل آن وجود داشت، مشکل مسکن آغاز و تا امروز ادامه پیدا کرده است.

هنوز از معضل مسکن با شدت بیشتر سخن می گوییم. این در حالی است که بالای نیمی از دهک های میانی کشور با مشکل مسکن مواجه شده اند. حتی مدیران ارشد دولت دیگر نمی توانند با حقوق خود اجاره مسکن را بپردازند. سخن از 2 تا 10 درصد نیست، بالای 50 درصد از جامعه مشکل تامین مسکن دارند. یعنی در حال حاضر بیش از 50 درصد جامعه نه می توانند صاحب خانه شوند و نه می توانند با حقوق خود خانه ای رهن و اجاره کنند.

وی افزود: از سوی دیگر 48 درصد سبد خانوار صرف هزینه مسکن می شود و بیش از 400 کالای دیگر 52 درصد باقی مانده سبد خانوار را به خود اختصاص می دهد. یعنی هر خانوار، تمام قد زندگی درگیر مسکن است. پس معضل بزرگ است. معضل طولانی مدت است. معضل درگیری همه گیر است.

این در حالی است که 12 درصد سبد خانوار باید صرف هزینه مسکن شود. یعنی یک کارمند با یک ساعت و ربع کار کردن در روز باید بتواند یک خانه مناسب اجاره کند. مابقی کار روزانه خود را نیز باید صرف خوراک، پوشاک، تفریح و ... کند.

رفع معضل مسکن می تواند به کاهش فقر کمک کند

این تحلیلگر بازار مسکن ضمن بیان این که رفع معضل مسکن می تواند به کاهش فقر کمک کند، گفت: در کشورهای اروپایی معضل مسکن در همان 12 درصد سبد خانوار است. یعنی معضل مسکن حل شده است. همه کارمندان با یک ساعت و ربع کار کردن می توانند خانه مورد نظر خود را اجاره کنند، اما هنوز بخشی از دهک های پایین جامعه از پس تامین مسکن برنمی آید. دولت در آنجا وارد عمل می شود و خانه هایی را در اختیار آنها قرار می دهد تا این که توانایی اجاره مسکن یا خرید خانه را پیدا کنند.

معضل مسکن از سوی تمام مجموعه دولت و حاکمیت مغفول مانده است

وی ضمن بیان این که معضل مسکن در ایران بسیار بزرگ است به همین دلیل نباید با راه حل های ساده و برنامه های کوتاه مدت در پی حل آن برآییم، گفت: مشکل مسکن باید ریشه ای حل شود. این معضل نشان دهنده این است که تمام ساختار کشور بیش از 40 سال است از حل آن عاجز است.

سیستم بانکی، سیستم ساخت و ساز، گردش پول و اقتصاد دیگر جواب نمی دهد. وقتی تخم مرغ گران می شود، چند درصد سبد خانوار را تحت تاثیر قرار می دهد که صداوسیما بیش از 100 ساعت برنامه خود را به قیمت تخم مرغ و مرغ اختصاص می دهد؟ ولی درخصوص مشکل مسکن با این عظمت که 48 درصد سبد خانوار را می بلعد، حتی یک ساعت برنامه ساخته نمی شود. این نشان می دهد این معضل از سوی تمام مجموعه دولت و حاکمیت مغفول مانده است.

دست و پای بخش خصوصی در ایران بسته است

ستاریان در پاسخ به این سوال که چرا کشورهای همسایه توانسته اند مشکل مسکن را حل کنند، اما ما هنوز نتوانسته ایم. گفت: بهتر است بگوییم چرا بخش خصوصی کشورهای همسایه ایران توانستند طبق نیاز جامعه مسکن تولید کنند اما بخش خصوصی ما نتوانسته است؟ مگر بخش خصوصی ما چه مشکل و ناتوانایی دارد که نتوانسته است؟ علم ندارد؟ توان ندارد؟

اتفاقا می خواهم بگویم بخش خصوصی در ایران بسیار توانمند است. ایراد در جای دیگری است. ایراد در این است که اقتصاد کشور غلط است. ساختار و شاکله اقتصاد کشور اشتباه است. دست و پای بخش خصوصی در ایران بسته است.

بخش خصوصی امکان مانور و امکان استفاده از ابزارهای مالی که در دنیا متداول است را ندارد. بخش خصوصی در ایران نمی تواند از منابع جهانی استفاده کند. بخش خصوصی در ایران نمی تواند از اوراق مشارکت، صندوق ها و بازارهای متفاوت استفاده کند. گردش پول بخش خصوصی در کشور به اندازه ای نیست که بتواند یک میلیون واحد مسکونی در سال تولید کند.

بخش خصوصی باید به اندازه سرمایه ای که دارد سه بار گردش مالی در سال داشته باشد. این گردش در ایران وجود ندارد. امکان تامین سرمایه برای تولید یک میلیون واحد مسکونی در سال وجود ندارد. امکان تامین این همه نقدینگی در ایران نیست. در این جا است که می گوییم هیچ راهی وجود ندارد و از هیچ طریقی نمی توان مشکل مسکن را حل کرد، مگر این که در ساختار اقتصادی دست ببریم، شاکله اقتصاد را بهم بریزیم و اقتصاد را آزاد کنیم.

بخش خصوصی در ایران مدام در حال دویدن برای تامین منابع مالی است

این کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این سوال که آیا متولی ساخت مسکن دولت است؟ گفت: هیچ جای دنیا دولت ها نتوانسته اند مشکل مسکن را حل کنند. متولی ساخت و حل معضل مسکن، قطعا بخش خصوصی است. دولت های اروپایی سالیانه فقط 20 الی 30 هزار مسکن به نسبت جمعیت تولید می کنند.

چون علیرغم این که مسکن ارزان است و مشکل مسکن به صورت ریشه ای حل شده است، مسکن مانند دیگر کالاها است، اما در دهک های پایین هنوز بخشی وجود دارند که امکان تهیه مسکن را ندارد.

تولید مسکن به میزان 20 الی 30 هزار واحد جزو برنامه های متداول دولت ها است که هر سال تولید می شود، اما بخش خصوصی متولی ساخت میلیونی واحد مسکونی در آن کشورها است. در ایران هم به همین نحو بوده است. حتی در زمان مسکن مهر نیز دولت نتوانسته است بیش از 40 هزار مسکن تولید کند.

ستاریان درخصوص حمایت های دولت از بخش خصوصی در کشورهایی که مشکل مسکن را حل کرده اند، گفت: حمایت هایی که از بخش خصوصی در این کشورها می شود بسیار وسیع است. اقتصاد در این کشورها آزاد است. اقتصاد در اختیار بخش خصوصی است. بانک ها تمام قد در اختیار بخش خصوصی است. برنامه ها و ابزارهای مالی وسیعی در اختیار بخش خصوصی است.

در خارج اگر بخش خصوصی پروژه ای داشته باشد به اشکال مختلف می تواند تامین منابع کند. به اندازه ای حق انتخاب در تامین منابع مالی در اختیار بخش خصوصی است که محدودیتی ندارد. در کشور ایران اگر بخش خصوصی پروژه ای دارد، مدام در حال دویدن به دنبال تامین منابع است. اما در کشورهای دیگر تنوع تامین منابع آنقدر زیاد است که می تواند انتخاب کند.

همه منابع باارزش کشور در اختیار دولت است

این تحلیلگر بازار مسکن ضمن بیان این که نیمی از اقتصاد ایران دولتی و نیمی دیگر غیردولتی است، گفت: بخش دولتی اقتصاد کشور، همه منابع ذیقیمت و باارزش چون نفت، گاز، طلا، مس، اورانیوم و ... را تحت اختیار خود قرار داده است و در مقابل به بخش خصوصی می گوید کار کنید!

ایران باید طبق منابعی که دارد ساخته شود. اگر در کشور بیش از حد کشاورزی انجام شود با کمبود آب مواجه می شویم. باید براساس منابع موجود برنامه ریزی، سرمایه گذاری و کار انجام شود. اگر همه کشاورزی کنند شاهد این فجایعی هستیم، که اکنون می بینیم. بخشی هم به صنعت ساخت و ساز می روند. هیچ راهی هم پیدا نمی کنند. زیرا بقیه منابع دست دولت است.

دولت به چه حقی باید درآمد دلاری داشته باشد؟

عضو هیات علمی دانشگاه تهران گفت: یک بار محاسبه کردم و اعلام کردم که برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی نزدیک به 4 هزار هزار میلیارد تومان منابع مالی نیاز است. یعنی کل نقدینگی کشور، اما انتقاد کردند. این یک واقعیت است. نزدیک به 30 میلیون واحد مسکونی به طور کلی در کشور وجود دارد. وقتی می خواهند در سال یک میلیون واحد مسکونی بسازند، یعنی نزدیک به 4 درصد کل کشور را قرار است سالیانه مسکن بسازند.

به اندازه یک میلیون واحد مسکونی در سال، نیاز به ساخت 4 درصد امکانات کل کشور نیز وجود دارد. امکانات تجاری، بهداشتی، درمانی، آموزشی، تفریحی، ...

با درآمد نفت و گاز قرار نیست مسکن ساخته شود. نکته این است که همه دولت ها به بدترین شکل منابع را استخراج می کنند و به بدترین شکل می فروشند و به بدترین شکل در اقتصاد خرج می کنند. این کار دولت ها است. چون دولت نمی تواند تجارت کند. دولت نباید تاجر و تولیدکننده باشد.

هر دولتی که یک ریال درآمد داشته باشد فاسد می شود. رانت ایجاد می شود. دولت باید متکی به درآمد مردم باشد. یعنی دولت نباید جز از محل مالیات و عوارض، درآمد دیگری داشته باشد. به چه حقی دولت باید درآمد دلاری داشته باشد؟ دولت فقط باید درآمد ریالی از منبع مالیات و عوارض داشته باشد.

چرا ایران نمی تواند صنعت خانه های پیش ساخته داشته باشد ؟ / بستر اقتصادی ایران با صنعتی سازی سازگار نیست

ستاریان ضمن بیان این که من به عنوان استاد دانشگاهی که تمام دروس مربوط به خانه های پیش ساختگی را تدریس می کنم، گفت: خانه های پیش ساخته در ایران به قبل از انقلاب باز می گردد. مدرن ترین پیش ساخته گی در زمان خودش، به ایران وارد شد. ولی بعد از انقلاب همه کارخانه ها تخریب شد و صنعت آن از بین رفت و کنار گذاشته شد.

پیش ساختگی یعنی این که ساختمان سازی را کارخانه ای و صنعتی کنیم. یعنی بخش عمده ساختمان سازی در کارخانه ها ساخته و در بیرون مونتاژ شود. یعنی ساخت سنتی خانه را در کارخانه ها صنعتی کنیم.

اگر بخواهیم به این سمت برویم چه اتفاقی رخ می دهد؟ دقیقا تمام معضلات و مشکلاتی که در صنایع دیگر ایران مشاهده می شود، وارد صنعت ساختمان نیز خواهد شد. یعنی همان مشکلات، بی پولی، ورشکستگی، بی نظمی، بی قواره گی، پراید سازی، ... همه گریبان صنعت ساختمان را هم خواهد گرفت.

اگر هنوز ساختمان سازی در ایران زنده است، به این دلیل است که هنوز قابلیت سنتی سازی وجود دارد. قابلیت این وجود دارد که پراید در خانه ساخته شود، اما اگر بخواهیم آن را در کارخانه بسازیم، فاجعه رخ می دهد. همان مشکلاتی که در صنعت خودروسازی، لوازم خانگی و ... رخ می دهد.

وی در ادامه ضمن تاکید بر این که سنتی سازی توانسته زنجیره صنایع خود را کمی زنده نگه دارد، گفت: بخش خصوصی هوشمندانه انتخاب کرده است که به ساخت سنتی ادامه دهد. چون از لحظه ای که به سمت صنعت ساختمان سازی در کارخانه ها حرکت کنند، همه فجایعی که گریبان گیر صنعت ایران است، به این حوزه نیز وارد می شود و مشکل نه تنها حل نمی شود بلکه مضاعف خواهد شد.

هر زمان صنعت در همه بخش های کشور به خوبی رشد کرد و بستر اقتصادی، سیستم بانکی، سیستم مالیاتی، قوانین کارگری، ... همه آنچنان پیش برود که صنعت رشد کند، آن زمان ساختمان سازی به روش سنتی به سمت صنعتی شدن و کارخانه ای شدن پیش خواهد رفت.

در حال حاضر همه صنایع سازه و مصالح ساختمانی که در کارخانه تولید می شود، به محض این که کمی رکود در کشور ایجاد می شود، ورشکسته می شوند. چون بستر تجارت و قوانین تجاری کشور با صنعتی شدن سازگار نیست. قوانین صادرات و واردات کشور هر روز یک بخشنامه است و قوانین ثابت وجود ندارد. قوانین گمرکی کشور اصلا به صنعت و تولید فکر هم نمی کند.

اگر مشکل مسکن حل نشود، خطرناک خواهد شد / دشمن در این حوزه مانور می دهد

این کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این سوال که اگر مشکل مسکن حل نشود، چشم انداز کشور چگونه خواهد شد؟ گفت: 25 سال پیش دو گزارش در دوره های مختلف به دولت های وقت ارائه دادم. در آن دو گزارش وضعیت مسکن را در سال های 1399 و 1400 پیش بینی کردم.

در آنجا گفته بودم که وضعیت در بخش مسکن وحشتناک وخیم می شود. از همان زمان باید تدابیر اندیشه می شد. اما هیچ کسی توجه نکرد. من 15 سال پیش گفته بودم که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به 35 میلیون تومان می رسد. پیش بینی دقیق با عدد و رقم و روند مطالعاتی خود را به مسئولین ارائه دادم.

بالاخره این اتفاق رخ داد. امروز هم می گویم اگر شرایط به حال خود رها شود و فکر اساسی در این حوزه نشود، دچار چالش های اجتماعی و سیاسی خواهیم شد و خطرناک می شود.

اگر مشکل مسکن حل شود رضایتمندی در جامعه به شدت بالا می رود. رفاه به شدت افزایش می یابد. توسعه ایجاد می شود. اما اگر حل نشود دچار چالش های مهم تری می شویم.

بارها گفتم مسکن پتانسیل بسیار بالای سیاسی و اجتماعی دارد. جرم خیزی که ناشی از عدم تامین مسکن است، در هیچ کجا از حوزه های دیگر وجود ندارد. مشکلاتی که مسکن در حوزه بهداشت روانی در جامعه ایجاد می کند، وزارت بهداشت با تمام امکانات خود نمی تواند آن را ترمیم کند. بحث یک مساله بسیار اساسی است. اگر دشمن هم بر این مشکل انگشت گذاشته باشد، به درستی گذاشته است. یعنی اگر بخواهد در این حوزه مانور بدهد، به خوبی مشکل را شناسایی کرده است.

ساخت خانه در ساختار وزارت دفاع نمی گنجد و کار حوزه های نظامی نیست

وی در آخر درخصوص طرح خانه های پیش ساخته از سوی وزارت دفاع گفت: از بخش نظامی کشور چه انتظاری باید برای حل مشکل مسکن داشته باشیم؟ وزارت دفاع باید به وظایف خود عمل کند. اگر وزارت دفاع می خواهد در حوزه مسکن قدمی بردارد، باید نهایتا برای سیستم سازمانی خود خانه های سازمانی که امنیت و شرایط خاصی دارد، تولید کند.

وزارت دفاع، ارتش، سپاه و بخش های نظامی وظیفه ای در خصوص ساخت مسکن ندارند. وظیفه ای را برای آنها تعیین می کنیم که در ساختار این سازمان ها نمی گنجد. پرسش هایی که مطرح می شود این است که این نهادها چگونه مصالح تامین می کنند؟ چگونه مسکن تولید می کنند؟ زمین را چطور تامین می کنند؟ به چه کسانی می فروشند؟ پول آن را چه می کنند؟

ساخت مسکن کار حوزه های نظامی نیست. اگر هم می خواهند مسکنی بسازند حداکثر یک تعاونی برای پرسنل بازنشسته خود مسکن تولید کنند. در همین حد. نه این که یک گردش مالی و حوزه ساخت و سازی داشته باشند. نباید به این شکل باشد. اصلا ما هم نباید انتظاری داشته باشیم. وزارت دفاع زمانی می تواند از کارخانه های پیش ساخته سخن بگوید که بخش خصوصی 20 کارخانه پیش ساخته داشته و به تولید مسکن مشغول باشد.