قیمت گران ترین و ارزان ترین آپارتمان های تهران

به گزارش رکنا، اطلاعات بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران در شهریور ۱۴۰۱نشان می‌دهد که در این ماه میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده در پایتخت با ۱.۱درصد افزایش به ۴۳میلیون و ۲۱۷هزار تومان رسیده؛ اما بررسی جزئیات این تغییر میانگین حاکی از این است که در این ماه بازار مسکن مناطق ۲۲گانه تهران بسیار پرنوسان و نامتوازن بوده و دامنه تورم تجربه شده در این بازار از ۱۷.۹درصد تا منفی ۱۰.۳درصد در نوسان بوده است.

جهش‌های منطقه‌ای قیمت

گزارشی که ۲ روز پیش از سوی بانک مرکزی منتشر شد، حاکی از این بود که بازار مسکن تهران همچنان با رکود تورمی مواجه است و در سایه افول تعداد معاملات، بازهم میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی با رشد ۱.۱درصدی مواجه شده و طبق فرمول بانک مرکزی به ۴۳میلیون و ۲۱۷هزار تومان رسیده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد میانگین رشد ۱.۱درصدی میانگین قیمت مسکن تهران در شهریورماه حاصل رشد قیمت در ۱۲منطقه و کاهش قیمت در ۱۰منطقه دیگر پایتخت است. طبق آمارها در شهریورماه قیمت مسکن در ۱۲منطقه سبزپوش تهران از ۱.۲تا ۱۷.۹درصد رشد کرده و در مقابل میانگین قیمت در ۱۰منطقه باقی مانده نزول ۰.۲درصد تا ۱۰.۳درصدی را تجربه کرده است.

 طبق اطلاعات بانک مرکزی منطقه ۲۲ در این ماه رکورددار بیشترین افزایش قیمت مسکن تهران بوده و میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده در این منطقه از ۳۸میلیون تومان در مردادماه به ۴۴.۹میلیون تومان در شهریور افزایش یافته است.

در مقابل منطقه ۱۹تهران رکورددار بیشترین کاهش قیمت بوده و میانگین قیمت مسکن آن از ۲۳.۹میلیون تومان در مردادماه به ۲۱.۵میلیون تومان در شهریورماه کاهش پیدا کرده است. ترکیب ناهمگون روند بازار مسکن تهران در شهریورماه نشان‌دهنده انتظارات بسیار متفاوت معامله‌گران و فعالان این بازار است و همین مسئله پیش‌بینی آتیه بازار را سخت‌تر می‌کند.

رکود سراسری مسکن

باوجود تغییرات قابل‌ملاحظه در تورم مسکن در مناطق ۲۲گانه تهران و رسیدن شکاف تورمی این مناطق به ۲۸.۲واحد درصد، نکته قابل‌توجه این است که رکود معاملاتی در بازار مسکن اغلب این مناطق یکنواخت بوده و به‌جز منطقه ۲۱، مابقی مناطق کاهش سنگین تعداد معاملات را تجربه کرده‌اند. طبق گزارش بانک مرکزی، در شهریورماه، تعداد معاملات مسکن تهران به‌طور میانگین ۲۲.۹درصد افت کرده و به ۶هزار و ۳۳معامله رسیده بود.

بررسی آمارهای معاملات به تفکیک مناطق ۲۲گانه نیز حاکی از این است که به‌جز منطقه ۲۱ که با رشد ۱۸.۳درصدی تعداد معاملات مواجه بوده و منطقه ۱۸که کاهش تعداد معاملات آن از ۲.۶درصد فراتر نرفته، مابقی مناطق با کاهش ۱۲تا ۳۵درصدی تعداد معاملات مواجه شده‌اند. براساس آمارهای رسمی، در شهریورماه بیشترین کاهش تعداد معاملات در منطقه ۲۲تهران تجربه شده که ۳۵.۴درصد از معاملات آن کاسته شده است.

نکته جالب اینکه منطقه ۲۲به‌عنوان رکورددار کاهش تعداد معاملات، در بحث افزایش قیمت نیز رکورددار بوده و جهش ۱۷.۹درصدی قیمت، خود را به بالاتر از میانگین قیمت شهر رسانده است.

 البته با توجه به ناهمگونی کالای مسکن، همزمانی این دو رکورد می‌تواند ناشی از تغییر محسوس ترکیب معاملات در ۲ ماه مرداد و شهریور و تغییر وزن واحدهای نوساز و کلنگی در معاملات این دو ماه باشد؛ اما حتی این عوامل نیز نمی‌تواند اهمیت پیشتازی منطقه ۲۲به‌عنوان یک منطقه بسازبفروشی و بلندمرتبه‌سازی با حواشی بسیار را کم کند.

تمایل بازار به خرید ارزان‌

بررسی تجمیعی آمارهای بانک مرکزی از وضعیت قیمت و معاملات مسکن در مناطق ۲۲گانه تهران نشان می‌دهد در حالی تغییر میانگین قیمت مسکن ۱.۱درصد اعلام شده که فاصله معناداری میان میزان رشد قیمت در مناطق دارای رشد و با میزان کاهش قیمت در مناطق نزولی وجود دارد.

به‌عبارت‌دیگر، از ظاهر آمارها چنین برمی‌آید که رشد میانگین قیمت مسکن باید بیش از ۱.۱درصد باشد اما بررسی معاملات مناطق دارای کاهش قیمت حاکی از این است که در سبد مناطق دارای افت قیمت، مناطق دارای خانه‌های بزرگ متراژ و گران‌قیمت بیشتری وجود دارد درحالی‌که در مقابل، در سبد مناطق دارای افزایش قیمت، بیشتر مناطق دارای خانه‌های کوچک‌تر و قیمت مناسب‌تر قرار گرفته‌اند.

جهش متوالی قیمت مسکن در ۴سال اخیر و رشد حدود ۱۰برابری میانگین قیمت مسکن از سال ۱۳۹۶تاکنون، عملاً به حذف تقاضای سرمایه‌گذاری یا مصرفی اقشار متوسط رو به پایین از بازار منجر شده و در این شرایط، تقاضای باقیمانده در بازار نیز بیشتر توان خرید مسکن در مناطق ارزان‌قیمت پایتخت را دارند.

براساس آمارها، میانگین قیمت یک آپارتمان ۷۵متری در تهران به ۳میلیارد و ۲۴۱میلیون تومان، در گران‌ترین منطقه ۶میلیارد و ۵۳۴میلیون تومان و در ارزان‌ترین منطقه به یک میلیارد و ۵۱۲میلیون تومان رسیده است؛ یعنی اختلاف قیمت این آپارتمان در گران‌ترین و ارزان‌ترین منطقه شهر یعنی مناطق یک و ۱۹به حدود ۴میلیارد و ۹۲۱میلیون تومان می‌رسد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در تهران قیمت یک آپارتمان ۷۵متری در ۱۵منطقه کمتر از میانگین قیمت شهر است و به همین واسطه، بخش عمده معاملات مسکن تهران در محدوده زیرقیمت میانگین انجام می‌شود و به پایین ماندن میانگین قیمت باوجود شکاف تورمی چشمگیر کمک می‌کند.

منبع: روزنامه همشهری