سرمایه گذاری در بخش مسکن در 10 سال گذشته منفی بود/ ساخت یک میلیون مسکن در سال سخت است

به گزارش رکنا، براساس گزارش مرکز آمار، ساخت مسکن در شهرهای کشور در سال گذشته در مقایسه با سال 99 حدود 20 درصد افت کرد. این سومین سند رسمی از روایت تشدید رکود ساختمانی است. آمارهای بانک مرکزی نشان می‌ دهد حجم سرمایه‌‌ گذاری ساختمانی در تهران در سال گذشته تنها 5/1 درصد افزایش پیدا کرده است.

درخصوص آمار تولید مسکن، وضعیت معاملات و همچنین آمار سرمایه‌ گذاری گفتگوی رکنا با وحید شقاقی شهری، اقتصاددان را بخوانید:

ساخت مسکن در ایران زمان بر است

شقاقی شهری با بیان این که بازار مسکن به یک تحلیل بلند مدت نیاز دارد و این حوزه ویژگی های خاصی دارد که باید در تحلیل های اقتصادی لحاظ شود، گفت: مسکن در کل جهان یک کالای سرمایه ای و مصرفی با دوام است و برخلاف بسیاری از کالاها نمی توان کمبود آن را با واردات جبران کرد. تولید مسکن زمان بر است و حداقل نیاز به 5 الی 6 ماه زمان دارد.

تولید مسکن با سطح بهره وری و تکنولوژی ساخت کشورها رابطه مستقیمی دارد و مساله مهمی است. زیرا زمان تولید و عرضه مسکن به این دو مورد بستگی دارد. در ایران ساخت یک ساختمان 10 طبقه یک الی دو سال به طول می انجامد، ولی در یک کشور پیشرفته زمان تولید نهایتا 6 ماه است.

طی 10 سال گذشته در بخش تولید و عرضه مسکن یک عقب ماندگی و کاهش سرمایه گذاری معنی داری ایجاد شد. به طوری که طبق برآوردهایی که اعلام شده است باید سالی یک میلیون واحد مسکونی تولید و عرضه شود تا شکاف عرضه و تقاضایی که حدود 400 هزار واحد مسکونی در سال است را جبران کند. این وضعیت موجب مازاد تقاضا به ویژه برای واحدهای متراژ کوچک شده است.

سرمایه گذاری در بخش مسکن در ده سال گذشته منفی شد

این اقتصاددان با بیان این که در طول دهه گذشته هیچ برنامه ای برای مسکن ارائه نشد، افزود: در دولت دهم حداقل یک سیاستی در حوزه مسکن وجود داشت و مسکن مهر به عنوان یک ایده مطرح شد. به رغم نقاط ضعف و قوتی که داشت، مسکن مهر توانست برخی از خانواده هایی که جزو دهک های پایین جامعه بودند را خانه دار کند.

این در حالی است که در یک دهه گذشته هیچ سیاست روشنی را در بخش مسکن دنبال نکردیم و مسکن مهر بنا به ضعف هایی که داشت کنار گذاشته شد. سپس اصطلاحی تحت عنوان مسکن اجتماعی مطرح شد ولی آنقدر مبهم بود که سرانجام روشنی نداشت. عملا دولت های یازدهم و دوازدهم در حوزه مسکن فاقد برنامه و سیاست روشنی بودند. سرمایه گذاری در بخش مسکن در ده سال گذشته منفی بود و این موجب افزایش زیاد شکاف عرضه و تقاضا شد.

قیمت مسکن طی سه سال گذشته جهش های زیادی را تجربه کرد

شقاقی شهری در ادامه تصریح کرد: دولت سیزدهم وعده داده است که سالیانه یک میلیون مسکن را تولید و عرضه کند. باید پذیرفت که جبران شکاف عرضه و تقاضای موجود بسیار سخت است. آنچه کار را سخت تر کرده است افزایش قیمت مسکن است. به عبارتی دولت سیزدهم با افزایش قیمت دارایی ها مثل دلار، طلا، خودرو و مسکن مواجه شد و در پی آن انباشت شکاف عرضه و تقاضا در طول یک دهه موجب شد فنر قیمت مسکن به شدت آزاد شود و قیمت مسکن در طول سه سال گذشته جهش های زیادی را تجربه کند. توان خانوارها نیز برای خرید مسکن به شدت کاهش پیدا کرد.

دولت سیزدهم با معادلات پرتعداد جهش قیمت دارایی ها، جهش قیمت مسکن، انباشت شکاف عرضه و تقاضا در دهه گذشته، عدم توسعه تکنولوژی در حوزه ساخت مسکن، افزایش قیمت مصالح و هزینه های ساخت و تقاضای روزافزونی که ایجاد شده همه و همه شرایطی است که دولت سیزدهم با آن مواجه شده است.

از اقدامات دولت سیزدهم این است که در بافت های فرسوده با همکاری شهرداری های کلان شهرها، شروع به ساخت واحدهای مسکونی با متراژ کوچک کند. از طرفی در تلاش است زمین هایی که در اختیار دستگاه ها، شرکت ها و موسسات دولتی است و سالیان سال است بلااستفاده مانده است را در اختیار سرمایه گذار قرار دهد تا ساخت مسکن توسعه یابد.

چرا قیمت اجاره از قیمت مسکن جلو زد؟

این اقتصاددان درخصوص تسهیلاتی که از سوی دولت برای حل مشکل مسکن ارائه می شود، گفت: تسهیلات و وام هایی که برای حل مشکل مسکن از جمله وام خرید مسکن و وام ودیعه مسکن مستاجران ارائه می شود جوابگو نخواهد بود. به این دلیل که در طول چهار سال گذشته میانگین نرخ تورم اقتصاد ایران 40 درصد بوده است و قدرت خرید مردم به شدت کاهش پیدا یافته. رشد حقوق و دستمزد زیر 20 درصد است. در حالی که بسیاری از کالاهای ضروری حتی بیش از نرخ تورم افزایش قیمت را تجربه کردند و این باعث شد که شکاف زیادی بین حقوق و دستمزد با اقلام و هزینه ها ایجاد شود.

لذا هم اکنون خانوارها به سختی نیازهای ضروری خود را پوشش می دهند و مبلغی برای پس انداز باقی نمی ماند که بتوانند وام یا تسهیلات کلان دریافت کنند و بتوانند اقساط را پرداخت کنند. در 4 سال گذشته قیمت مسکن به شدت افزایش یافت و قدرت خرید خانوارها نیز بسیار پایین آمد و حقوقی که دریافت می کنند کفاف هزینه های روزمره آنها را نمی دهد و حتی اگر پس انداز جزئی هم داشته باشند برای خرید مسکن کفایت نمی کند. این موجب شده است که مردم به اجاره مسکن رو بیاورند و تقاضا برای اجاره واحدهای با متراژهای کوچک بیشتر شود و قیمت اجاره بها نیز افزایش یافته است.

تولیدکننده های مسکن زیر بار تعهدات نمی روند

وی درخصوص عدم سرمایه گذاری در بخش مسکن افزود: وقتی نوسان قیمتی در بازار وجود دارد و ثبات قیمت در اقتصاد وجود ندارد تولیدکننده های مسکن زیر بار تعهدات نمی روند. طبیعی است وقتی ساخت پروژه ای را آغاز می کنند و آن را پیش فروش می کنند نمی دانند 5 ماه و یک سال دیگر قیمت مصالح و هزینه های دیگر از جمله نیروی کار چقدر خواهد شد.

لذا کار برای بخش خصوصی هم سخت است و باید قراردادها انعطاف داشته باشد و دولت برای حل این مساله مجوز تعدیل قیمت ها را صادر کند. سازنده ها قراردادها را  با یک نرخ تورم در نظر می گیرند. در این شرایط  اگر از آن بالاتر رفت دولت اجازه تعدیل قیمت ها برای سازنده ها را بدهد تا ساخت مسکن صرفه اقتصادی داشته باشد و علاقه مندی ایجاد کند.

کار بسیار سختی در پیش داریم

این اقتصاددان در آخر گفت: امکانی که در دهه گذشته وجود داشت بسیار بحث مهمی است. در این دهه دولت سیاست های روشنی برای مساله مسکن نداشت و همچنان مسکن اجتماعی که آقای آخوندی مطرح کردند بر روی کاغذ ماند و مشخص نشد چه سیاستی دارد. از طرفی پروژه های مسکن مهر متوقف شد. حوزه ساخت و ساز سرمایه گذاری کم شد و رشد سرمایه گذاری منفی شد. کشور 10 سال زمان را از دست داد و مشکلات انباشت شد و به شرایط کنونی افزایش قیمت ها، رشد جمعیت، افزایش تقاضا و و کاهش قدرت خرید مردم رسیدیم. لذا کار بسیار سختی در پیش داریم.

بخش تعیین کننده قیمت مسکن، نرخ زمین است. در حال حاضر قیمت زمین بسیار بالا رفته و اگر دولت بتواند زمین های بلااستفاده دولتی را در اختیار سازنده ها قرار دهد می تواند بخشی از التهاب را فروکش و سودآوری را برای سازنده تضمین کند و قیمت ها را تا حدودی مهار کند.

باید منتظر ماند و دید رویارویی دستگاه های اجرایی با وزارت راه برای در اختیار قرار دادن زمین های بلااستفاده چه خواهد شد. بخشی از کار شروع شده است. به نظر می رسد سرانجام دولت دستگاه های اجرایی را مجبور می کند تا زمین های فراوان خود را واگذار کنند. بانک اطلاعاتی اگر تکمیل شود و زمین ها با قیمت مناسب در اختیار سازنده ها قرار گیرد می تواند به تولید انبوه با قیمت تعدیل شده کمک کند.