بنگاه‌ها چگونه خانه را گران می‌کنند؟

در پی افزایش قیمت مسکن از یک سو و کاهش ساخت و ساز از سوی دیگر شرایطی در بازار Store مسکن فراهم شده که مصرف کنندگان واقعی این کالا و زوج‌های جوانی که به دنبال خرید سرپناه کوچکی برای آغاز زندگی هستند، با کمبود واحد مسکونی مصرفی روبه رو شده اند.

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد در حال حاضر بیشترین حجم واحد‌های موجود برای خریداران را تنها دو دسته از واحد‌ها تشکیل می‌دهند؛ دسته اول، واحد‌های مسکونی بسیار کوچک با سن بنای بالا واقع در طبقات چهارم بدون آسانسور و پارکینگ هستند که از سوی خریداران با اقبال مواجه نمی‌شوند؛ و دسته دوم، واحد‌های بزرگ متراژ در محله‌های گران قیمت مناطق ۱، ۲، ۳ و ۵ پایتخت هستند که از متری ۱۷ میلیون تومان آغاز شده و در مواردی مانند برخی واحد‌های خیابان فرشته به متری ۴۵ تا ۵۵ میلیون تومان هم می‌رسد.

کمبود واحد‌های مسکونیِ مصرفیِ خانوارپسند به همراه رکود تورمی حاکم بر بازار مسکن به گونه‌ای است که برخی مشاوران در صورت داشتن فایل‌های مناسب برای فروش، نهایت سوءاستفاده را برای حداکثر کردن منافع خود انجام می‌دهند.

چرا عرضه مسکنِ مصرفی کاهش یافته است؟

از انجا که بسیاری از فعالان بازار، کاهش چشمگیر مسکن مصرفی را بعنوان عامل اصلی رشد قیمت مسکن معرفی می‌کنند، این سوال پیش می‌آید که چرا عرضه مسکن مصرفی با کاهش روبرو شده است؛ در همین ارتباط، مهدی سلطان محمدی، انبوه ساز و کارشناس بازار مسکن در گفت: وگویی درباره علت کاهش ساخت و ساز گفت: این موضوع به گرانی مسکن در بازار و همچنین افزایش قیمت تمام شده ساخت وساز برای انبوه سازان برمی گردد.

وی با بیان اینکه گرانی ناگهانی مصالح ساختمانی سبب شد تا حاشیه سود سازندگان به طور محسوسی کم شود، گفت: علاوه بر مؤثر بودن قیمت نهاده‌های ساختمانی در کاهش ساخت وساز، افزایش بیش از حد قیمت زمین نیز سبب شده تا انبوه سازان از حوزه ساخت و ساز خارج شوند چراکه روش کار سازندگان حرفه‌ای ابتدا زمین یا ملک مورد نظر برای ساخت و ساز را خریداری کرده و سپس به دنبال رفع و رجوع فرآیند‌های هزینه بر، بروکراتیک و پیچیده اداری آن به خصوص مجوز‌های شهرداری و نظام مهندسی می‌روند و پس از آن اقدام به ساخت می‌کنند. اما در نهایت به دلیل ناتوانی مردم و نداشتن قدرت خرید کافی، واحد‌های تولید شده روی دست سازنده می‌ماند. حتی اگر به فروش هم برسد، باز هم در این مدت به قدری تورم بازار مسکن بالاست که امکان تجدید این پروسه و خرید زمین جدید وجود ندارد.

آمار بالای صدور پروانه ساختمانی نشان رونق ساخت و ساز است؟

برخی مسئولان معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به استناد افزایش تقاضای دریافت پروانه ساختمانی در ماه‌های پایانی سال گذشته و ابتدایی سال جاری، مدعی بهبود میزان ساخت و ساز هستند.

ولی انبوه سازان می‌گویند بسیاری از دارندگان پروانه‌های ساختمانی حاضر به اجرای عملیات ساخت به دلیل بالا بودن هزینه‌های ساخت و ساز به خصوص قیمت زمین که نزدیک به ۷۰ درصد ارزش ملک را در پایتخت به خود اختصاص می‌دهد، نیستند؛ بنابراین افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی، نمی‌تواند ملاک مناسبی برای سنجش رونق ساخت و ساز باشد.

بنگاه‌ها چگونه به حباب قیمت دامن می‌زنند؟

این‌ها نشان می‌دهد کمبود واحد مسکونی مصرفی خانوار‌های متوسط شهری به خصوص در پایتخت، زمینه را برای سوءاستفاده برخی مشاوران املاک فراهم کرده است.

یکی از شهروندان تهرانی در خصوص نحوه قیمت گذاری برخی مشاوران املاک گفت: من واحد مسکونی کوچک متراژ، ولی با شرایط مناسب را برای فروش، نزد یکی از مشاوران املاک فایل کردم؛ به دلیل شرایط خوب این واحد، چه از نظر قیمت پیشنهادی من و چه از نظر موقعیت واحد مسکونی و دارا بودن آسانسور و پارکینگ، فایل بنده با موجی از تقاضا برای خرید روبه رو شد.

وی ادامه داد: مبلغ مدنظر من برای آپارتمان، ۲۸۰ میلیون تومان بودو بنگاه به ما اعلام کرد جهت عقد مبایعه نامه با خریدار، در بنگاه حضور پیدا کنیم. زمانی که به بنگاه مراجعه کردیم، مشاور املاکی که فایل ما را پیگیری می‌کرد، ما را به داخل اتاقی راهنمایی کرد. در آنجا به ما گفت: شما ملک تان را ۲۸۰ میلیون تومان قیمت گذاری کرده بودید. با این قیمت مشکلی ندارید؟ بنده هم گفتم: خیر مشکلی ندارم. مشاور املاک بعد از کلی مقدمه چینی و توضیحات حاشیه ای، به ما گفت: حاضر است حق کمیسیون از ما دریافت نکند و در ادامه گفت: من ملک شما را به رقم بالاتری فروخته ام؛ بنابراین الان که با خریدار مواجه می‌شوید و قرار است مبایعه نامه تنظیم و امضا کنید، به قیمتی که من به خریدار اعلام می‌کنم، واکنش نشان ندهید؛ قرار من با شما همان ۲۸۰ میلیون تومان است و بنده از شما حق کمیسیون دریافت نمی‌کنم.

این شهروند تهرانی ادامه داد: وی ما را به اتاق دیگری که خریدار حضور داشت، هدایت کرد. گفتگو‌ها برای تنظیم مبایعه نامه آغاز شد و متوجه شدیم که او، ملک ما را به ۳۲۰ میلیون تومان به خریدار بخت برگشته اعلام کرده است.

وی ادامه داد:در نهایت هم آپارتمان Apartment را ۳۲۰ میلیون تومان به خریدار فروختیم و مشاور املاک روی معامله ما، ۴۰ میلیون تومان سود کرد.

وی گفت: مشاور املاک شرایط بازار و قیمت‌ها را به گونه‌ای برای خریدار بخت برگشته توصیف کرده بود که خریدار برای خرید به قیمت ۳۲۰ میلیون تومان خیلی عجله داشت و نگران بود اگر نتواند ملک ما را بخرد، قیمت بالاتر می‌رود و دیگر نخواهد توانست صاحب خانه شود.

وی افزود: به همین راحتی مشاوران املاک در نرخ گذاری دخالت کرده و با ایجاد حباب قیمتی، ۲۵ تا ۳۰ درصد بالاتر از ارزش واقع ملک آن را قیمت می‌کنند. از سوی مقابل خریداران نیز به دلیل کمبود شدید واحد مسکونی مصرفی نمی‌توانند با زیاده خواهی‌های برخی مشاوران املاک مقابله کرده و خواهان کم کردن قیمت پیشنهادی شوند. چون در هر صورت برای واحد مسکونی با شرایط مناسب و میان متراژ، مشتری وجود دارد و اگر در آن لحظه از خرید این واحد مسکونی منصرف شود، باید واحد گرانتری بخرد.

نقش پنهان گروه‌های تلگرامی متعلق به مشاوران املاک

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد برخی از مشاوران املاک با تشکیل گروه‌های تلگرامی میان خود، قیمت گذاری مسکن را در اختیار گرفته و در صورت داشتن فایل‌های با شرایط مناسب، نحوه افزایش قیمت آن را با یکدیگر هماهنگ می‌کنند به گونه‌ای که با درک این موضوع که در هر محله چه تعداد واحد مسکونی با شرایط مناسب آماده فروش وجود دارد، در صورت کاهش عرضه، قیمت آن را به بالاترین رقم به خریداران پیشنهاد داده و با هماهنگی یکدیگر حاضر به کاهش قیمت‌ها در آن محله نیستند.

به نظر می‌رسد این روش قیمت گذاری دلالان بازار مسکن تا حدودی مشابه نحوه قیمت گذاری دلالان بازار‌های موازی در یکی دو ماه گذشته باشد و لازم است دستگاه‌های نظارتی همانگونه که با دلالان و سودجویان بازار سکه و ارز برخورد کردند، برخورد با سوداگران بازار مسکن را هم در دستور کار خود قرار دهند.خواندنی های رکنا را در اینستاگرام دنبال کنید