تله ورود چینی‌ ها به بازار مسکن ایران

تمایل آشکار و پنهان برخی مسوولان دولت کشورمان به «دعوت از چینی‌ها برای تقبل بخش بزرگی از مسوولیت ساخت طرح دولتی «مسکن میلیونی» در قالب واگذاری صفر تا ۱۰۰ کار به آنها»، موضوع تازه‌ای نیست به‌طوری که پاییز سال ۱۴۰۰ که «شروع ساخت مسکن دولتی (جایگزین مسکن مهر) بود»، برای اولین بار این صحبت مطرح شد، اما امروز، از یک طرف، همان ایده «ساخت چینی مسکن ایرانی» با صدای بلندتر از قبل به گوش می‌رسد و از طرف دیگر، صحبت از «سفارش ساخت استادیوم بزرگ تهران به چینی ها» است.

اقتصاد ایران قطعا به «سرمایه‌گذار خارجی» و «مشارکت طرف‌های خارجی با سرمایه‌گذاران ایران» در بخش‌های مختلف از جمله بخش مسکن و ساختمان، نیاز دارد به خصوص در شرایطی که طی دهه ۹۰، سرعت استهلاک سرمایه از سرعت تشکیل سرمایه سبقت گرفت و بخشی از زیرساخت‌های کشور به دلیل رشد اقتصادی پایین و بی توجهی‌های داخلی، از مرحله «سرویس و نگهداری اساسی» هم گذشته اند و لازم است «کار اساسی» برای بازسازی و توسعه آن‌ها انجام داد.

اما آیا «حساب ویژه روی چینی ها» برای این منظور، درست است؟

بررسی‌ها برای پاسخ به این پرسش نشان می‌دهد، غول‌های ساختمانی بازار املاک چین با سبدی از «بحران‌های اقتصادی» روبه‌رو هستند که «دعوت چشم بسته از آنها» برای ورود به بازار ساختمان ایران می‌تواند، «مشکلات فعلی این بازار در کشورمان» را تشدید کند بدون آنکه، منشأ تحول شود.

از حدود دو سال پیش تاکنون، شرکت‌های ساختمانی بزرگ چین که عمدتا به اشکال مختلف (مستقیم و غیرمستقیم)، به دولت این کشور وصل هستند، در «باتلاق بدهی‌های سنگین به بانک‌ها و سایر موسسات اعتباری» گیر افتاده اند؛ دو غول اول یعنی اورگراند و کانتری گاردن، بیش از ۱۰۰ میلیارد دلار بدهی دارند و مجموع بدهی شرکت‌های ساختمانی چین نیز تا الان، حدود ۳۹۰ میلیارد دلار برآورد می‌شود.

داستان «ریسک‌های سفارش کار ساختمانی به چینی ها»، اما فقط به «بحران بدهی مالی غول‌های چینی» محدود نیست؛ رکود ساخت وساز در چین، محدودیت‌های پرداخت وام بیشتر به شرکت‌های ساختمانی (بدهکار بانک ها)، ورود برخی از آن‌ها به بازار ساختمانی کشور‌های خارجی در قالب سفارش‌های دیپلماتیک دولت چین به جای «حضور در قامت بخش‌خصوصی در مناقصات بین‌المللی»، عادت برخی از این غول‌ها به تحمیل قرارداد یک طرفه به کارفرمای کشور خارجی و همچنین بیش برآوردی در ارزش کار، دیگر ریسک‌های مطرح است که مسوولان ایران پیش از توافق و تفاهم، لازم است با علم به این مخاطرات، قدم بردارند تا ورود احتمالی چینی‌ها به بازار ساختمانی ایران به «تله اقتصادی و فنی» برای این بازار تبدیل نشود.

چرا چین انتخاب شده است؟

ورود احتمالی شرکت‌های ساختمانی چین به ایران، می‌تواند به دو شکل «فرار غول‌ها از بحران کشورشان» یا «انتخاب آگاهانه کشورمان» باشد.

در این چارچوب، اگر «سیستم سفارش ساخت» برای استادیوم تهران و مسکن ملی به صورت «مناقصه بین‌المللی» باشد و ریز خواسته‌های فنی و اقتصادی دولت ایران در متن مناقصه اعلام شود و «تضامین لازم» برای پوشش ریسک‌های ۶ گانه و احیانا ریسک‌های ناشناخته بعدی، از شرکت‌های برنده دریافت شود، می‌توان به سرانجام کار امیدوار بود. اما احتمالا مسوولان کشورمان به دو دلیل، چینی‌ها را در اولویت دارند؛ «سختی‌های بازگشت پول نفت ایران در جریان فروش به چین» که از طریق سفارش کار ساختمانی به این کشور، به نوعی، این پول تهاتر خواهد شد و دلیل دوم نیز «سوابق شرکت‌های ساختمانی چین در سریع سازی» است که البته با لحاظ «فاکتور جدید متصل به این شرکت‌ها (بحران بدهی آنها)»، این سابقه مثبت، تحت‌تاثیر وضعیت اقتصادی نافرم آن‌ها قرار گرفته است.

در بازار مسکن کشورمان، قرار بود سال گذشته و امسال، در مجموع ۲ میلیون مسکن ملی با سفارش کار از طرف دولت به پیمانکاران و انبوه سازان، تولید و به واجدین شرایط (فاقدین مسکن)، واگذار شود، اما تا الان، کار ساخت حدود نیم میلیون واحد مسکونی از این طرح پیش رفته است و کمتر از ۳۰۰‌هزار واحد به افراد واگذار شده است. این شرایط مطلوب مسوولان بخش مسکن نیست و به همین خاطر، سراغ راهی هستند که سرعت ساخت را افزایش دهند. درباره استادیوم تهران نیز تاکید اخیر رئیس‌جمهور مبنی بر ساخت سریع یک استادیوم درخور پایتخت، مسوولان آن حوزه را به تکاپو انداخته است. هر دو نیاز، اما باید در مسیر درست، تامین شود. سه تجربه تلخ از کارنامه ساختمانی شرکت‌های چینی در کشور چین، بلاروس و نپال، می‌تواند تجربه باشد.

پروژه ورزشگاه نیازمند بررسی بیشتر

وزیر ورزش و جوانان اخیرا میزبان نمایندگان یک شرکت مشاور چینی بود و طرفین در این نشست درباره طراحی مجموعه ورزشی جدید تهران به تبادل نظر پرداختند.

موضوع ساخت یک ورزشگاه مدرن در پایتخت بعد از این مطرح شد که نمایندگان ایران در لیگ قهرمانان آسیا نتوانستند به درستی از تیم‌های فوتبال خارجی میزبانی کنند. عدم‌امکان حضور تماشاگران به علت تعمیرات ورزشگاه فرسوده آزادی تهران و همچنین کیفیت پایین چمن این استادیوم، مورد انتقاد فراوان مسوولان باشگاه ها، طرفداران و بازیکنان تیم ها، کارشناسان و سایر گروه‌ها قرار گرفت.

پس از این اتفاقات، وزیر ورزش و جوانان در زمان برگزاری بازی‌های آسیایی هانگژو به چین رفت و با وزیر ورزش این کشور ملاقات کرد. کیومرث هاشمی در این جلسه از امضای تفاهم نامه‌ای برای استفاده از تجربیات این کشور در ساخت استادیوم جدید تهران خبر داد و اعلام کرد: «قطعا برای هرچه بهتر ساخته شدن این مجموعه از تجربیات مهندسین چینی برای احداث هرچه بهتر پروژه ورزشگاه جدید تهران همفکری خواهیم گرفت و در این زمینه از آن‌ها یاری خواهیم جست.»

به نقل از وزارت ورزش و جوانان، در نشست ۳۰ مهر با نمایندگان یک شرکت چینی، وزیر ورزش و جوانان با اشاره به دستور و تاکیدات رئیس جمهور برای احداث مجموعه ورزشی بین‌المللی در تهران و همکاری معاونت اجرایی رئیس جمهور در اجرای این پروژه، به بیان خواسته‌ها و شرایط ایران در طراحی این مجموعه ورزشی پرداخت.

مشاور ارشد این شرکت نیز با اشاره به برنامه زمان‌بندی شده این شرکت، از طراحی نقشه این مجموعه ورزشی ظرف روز‌های آینده خبر داد.

با این حال، قبل از نهایی شدن قرارداد ساخت ورزشگاه جدید، بهتر است نکات مهمی مدنظر مسوولان مربوطه قرار بگیرد.

باید توجه کرد که مشارکت شرکت‌های معتبر خارجی در پروژ‌های کلان زیرساختی همچون ساخت یک ورزشگاه ملی، امری رایج است و لزوما قابل انتقاد نیست. حتی خود چین در پروژه‌های بزرگ ورزشی مانند ساخت ورزشگاه المپیک هانگژو (میزبان بازی‌های آسیایی ۲۰۲۲) و ورزشگاه ملی پکن معروف به آشیانه پرنده (میزبان المپیک تابستانی ۲۰۰۸ و المپیک زمستانی ۲۰۲۲) از مشارکت خارجی‌ها بهره برده است.

اما نکته مهم نحوه انتخاب شرکای خارجی برای امکان سنجی، طراحی و اجرای چنین پروژه‌های عظیمی است. رویه پذیرفته شده برای این منظور برگزاری سختگیرانه مناقصات به منظور گزینش بهترین مشاوران، طراحان و پیمانکاران و به‌کارگیری ناظران خبره و مورد اعتماد است. همچنین بهتر است برای جلوگیری از بروز تضاد منافع و سایر تخلفات، برای اجرای چنین طرح‌هایی از شرکت‌های غیرمرتبط با هم و با ملیت‌های مختلف استفاده شود.

درمورد ورزشگاه آشیانه پرنده پکن، شهرداری این شهر یک فرآیند مناقصه برای گزینش بهترین طراحی در نظر گرفت. الزامات متنوعی برای طراحی ورزشگاه مشخص شد و به اطلاع متقاضیان رسید. مثلا مجموعه نهایی باید قابلیت استفاده برای کاربری‌های دیگر بعد از برگزاری مسابقات را می‌داشت و همچنین باید ورزشگاه طوری طراحی می‌شد که هزینه نگهداری آن بسیار پایین باشد. قبل از انتخاب طرح نهایی، سیزده طرح منتخب به لیست پایانی راه پیدا کردند و درآخر گزینه نهایی پس از بررسی‌های گسترده مورد تایید قرار گرفت. فرآیند اجرا نیز توسط یک شرکت مشارکتی (جوینت‌ونچر) متشکل از شرکت‌های چینی و خارجی انجام شد.

پس از نشست با وزیر ورزش ایران، مشاور ارشد آن شرکت چینی، اطلاعاتی درمورد پروژه استادیوم تهران اعلام کرد. به گفته او نمایندگان این شرکت از زمین ورزشی شهر آفتاب تهران بازدید کرده و اطلاعات و نمونه‌هایی را از سایت این پروژه برداشت کرده و مشغول بررسی مطالعات خاک و جغرافیایی منطقه هستند.

سوالات بی پاسخ درباره استادیوم

با دقت در این اظهارات سوالات و ابهامات زیادی مطرح می‌شود. چرا برای پروژه‌ای با این ابعاد، فرآیند شفاف مناقصه برگزار نشده است؟ مبنای انتخاب شرکت مذکور چه بوده است؟ آیا قرار است تمام مراحل پروژه به طور انحصاری توسط شرکت‌های چینی اجرا شود؟ با توجه به درگیری شرکت‌های بزرگ ساخت‌وساز چینی در بحران املاک، آیا گزینه‌هایی از کشور‌های دیگر قابل بررسی نبوده اند؟ نقش شرکت‌های ایرانی در این پروژه چگونه تعریف شده است؟

به این لیست می‌توان سوالات بیشتری اضافه کرد. با توجه به اینکه این طرح هنوز در مراحل مطالعات اولیه است و جزئیات آن مشخص نشده، از مسوولان مربوطه انتظار می‌رود بررسی‌های دقیق‌تر کارشناسی را برای حصول اطمینان از اجرای بهینه این پروژه نمادین ملی، در دستور کار قرار دهند.

شرکت مطرح، معمولا در پروژه‌های بین‌المللی که با حمایت مالی دولت چین اجرا شده اند، مشارکت داشته است و اطلاعاتی از ارائه پیشنهاد مستقل توسط این شرکت در مناقصات مربوط به پروژه‌های مهم ساخت ورزشگاه در کشور‌های دیگر در دسترس نیست.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، یکی از پروژه‌های بین‌المللی که آن شرکت در آن مشارکت دارد، ساخت ورزشگاه ملی کشور بلاروس است.

طرح احداث این استادیوم فوتبال با کمک مالی دولت چین درحال اجراست و شرکت مسوول طراحی و مدیریت این پروژه بزرگ است.

این پروژه، که مورد توجه ویژه رهبران دو کشور قرار گرفته، طی مراسمی در آوریل ۲۰۱۹ در تالار بزرگ خلق با حضور رئیس‌جمهور چین شی جین پینگ و همتای بلاروسی او الکساندر لوکاشنکو رونمایی شد.

براساس داده‌های وب‌سایت گروه «ساینو مک»، این ورزشگاه ۳۳‌هزار نفری از استاندارد‌های اتحادیه فوتبال اروپا (یوفا) و فدراسیون بین‌المللی فوتبال (فیفا) پیروی می‌کند.

با توجه به اینکه بعید است دولت چین برای اجرای پروژه ساخت ورزشگاه تهران، کمک مالی به ایران در نظر گرفته باشد، دلیل انتخاب یک شرکت مشاور چینی وابسته به دولت که از شفافیت مالی کافی برخوردار نیست، نامعلوم است. اگر قرار است برای اجرای این پروژه از منابع کمیاب ارزی کشور استفاده شود، باید حساسیت بیشتری درمورد تامین مالی، مدیریت مالی، حسابرسی نحوه هزینه کرد و نظارت برحسن انجام پروژه اعمال شود؛ و برای تامین این منظور شرکت‌های دخیل حتما باید از شفافیت کافی برخوردار باشند، به‌ویژه اینکه عملکرد شرکت مذکور در پروژه‌های زیرساختی سایر کشور‌ها در برخی موارد با انتقاد مواجه شده است.

روایت نیویورک‌تایمز از سابقه ساختمانی چینی‌ها

روزنامه «نیویورک‌تایمز» اخیرا در گزارشی تحقیقی به بررسی عملکرد انتقادآمیز شرکت‌های دولتی چینی در ساخت ترمینال جدید یک فرودگاه بین‌المللی در نپال پرداخته است.

نکته قابل‌توجه نقش شرکت مطرح در ساخت ترمینال بین‌المللی دومین شهر بزرگ نپال است، که چند ماه قبل با حضور مسوولان چینی افتتاح شد. در تمام ابعاد این پروژه، از تامین مالی گرفته تا تامین مصالح و تجهیزات، رد پای شرکت‌های دولتی چینی دیده می‌شود.

به گفته برخی منتقدان، این پروژه پرهزینه یک پیروزی دیپلماتیک برای پکن بود و درآمد باد آورده‌ای را نصیب شرکت‌های دولتی چین کرد، اما نپال را برای سال‌ها به طلبکاران چینی بدهکار کرد.

برای احداث ترمینال شهر پخارا، یک شرکت مهندسی چینی که به نوعی بالاسر شرکت سازنده است، به عنوان بازوی ساخت‌وساز شرکت هلدینگ دولتی، مصالح ساختمانی و ماشین آلات خاکبرداری را از چین وارد این کشور کرد.

نشریه نیویورک‌تایمز در گزارش تحقیقی خود که براساس مصاحبه با افراد دخیل در پروژه پخارا و بررسی هزاران صفحه از اسناد این طرح نوشته شده، ادعا می‌کند که شرکت مهندسی CAMC در جریان اجرای پروژه، به منظور حداکثرسازی سود خود، بار‌ها شرایط کاری خود را به طرف نپالی تحمیل کرده و مکانیزم‌های نظارت بر حسن انجام کار را تضعیف کرده است.

برگزاری روند مناقصه برای انتخاب مجری این طرح نیز به درستی انجام نگرفته است. در سال ۲۰۱۱، یعنی یکسال قبل از موافقت رسمی چین برای پرداخت وام به نپال به منظور ساخت ترمینال فرودگاه و حتی پیش از آغاز فرآیند مناقصه، وزیر دارایی نپال با امضای یک تفاهم نامه از پیشنهاد شرکت CAMC حمایت کرد. طبق مفاد قرارداد پرداخت وام، تنها شرکت‌های چینی حق شرکت در مناقصات را داشتند.

پیشنهاد اولیه ۳۰۵ میلیون دلاری شرکت CAMC که برنده مناقصه شد تقریبا دوبرابر برآورد نپال درمورد هزینه ساخت این ترمینال بود. البته پس از انتقاد شدید برخی سیاستمداران نپالی که معتقد بودند در فرآیند برگزاری مناقصه تخلف صورت گرفته و قیمت پیشنهادی بیش از حد بالا بوده، این شرکت قیمت را تعدیل کرد و آن را ۳۰‌درصد کاهش داد.

یکی از مهندسانی که به عنوان مشاور کارفرما در این پروژه فعالیت کرده است، در گفتگو با نیویورک‌تایمز، ادعا‌های نگران کننده‌ای را مطرح کرده است.

به گفته این مهندس نپالی که سابقه کار در پروژه‌های احداث استادیوم‌های جام جهانی ۲۰۲۲ قطر را نیز داشته است، به‌رغم نیاز به به‌کارگیری تیم‌های تخصصی داخلی و بین‌المللی برای نظارت بر اجرای طرحی با این ابعاد، پست‌های کلیدی نظارتی خالی مانده یا با تازه فارغ التحصیلان بی تجربه پر شده بودند.

این مهندس مدعیست که شرکت چینی پیش از استقرار مهندسین مشاور، کار را آغاز کرده و در اجرای پروژه، استاندارد‌های بین‌المللی را مراعات نکرده است. به عنوان نمونه، ادعا می‌شود که این شرکت احداث باند فرودگاه را بدون ارائه اسناد مربوط به آزمایش تراکم خاک، تکمیل کرده است.

ابهام دیگر در این پروژه آن است که بانک چینی مسوول تامین مالی طرح، شرکت چینی زیرمجموعه را به عنوان مشاور منصوب کرد تا کیفیت اجرا، رعایت اصول ایمنی و پیروی از جدول زمان‌بندی را رصد کند. این انتخاب باعث ایجاد نگرانی درمورد احتمال بروز «تضاد منافع» شد، زیرا او، شرکت تابعه CAMC محسوب می‌شود و هر دو شرکت نیز زیرمجموعه هلدینگ دولتی چینی هستند.

در اینجا هدف این نیست که با تکیه بر ادعا‌های مطرح شده در گزارش نیویورک‌تایمز، عملکرد شرکت چینی زیرسوال قرار بگیرد، بلکه تلاش بر این است که با برجسته کردن ظرافت‌های اجرای پروژه‌های کلان ملی که با مشارکت خارجی‌ها انجام می‌شود، تصمیم‌گیران را در راستای پیشبرد بهینه چنین طرحی که قرار است شهروندان پایتخت سال‌ها به آن افتخار کنند، یاری کرد.

تجربیات دیگر

مسوولان وزارت ورزش اعلام کرده اند که تجربیات موفق چین در برگزاری رویداد‌های بزرگ بین‌المللی و ساخت اماکن ورزشی، دلیل انتخاب شرکت‌های چینی برای اجرای پروژه ورزشگاه ملی پایتخت بوده است. اما باید یادآوری کرد که حتی اگر محدودیت‌های تحریمی و بانکی را در نظر بگیریم، کشور‌های دیگری نیز هستند که هم با تهران روابط خوبی دارند و هم در این زمینه تجربیات موفقی داشته اند، و معقول نیست که اجرای این طرح منحصر به طرف خاصی شود.

بهترین مثال قطر است که روابط سیاسی و اقتصادی خوبی با ایران دارد. معقول نیست که تجربیات ارزشمند این کشور در میزبانی جام جهانی فوتبال نادیده گرفته شود. شرکت‌های قطری در ساخت استادیوم‌های جام‌جهانی ۲۰۲۲ مشارکت فعال داشتند. به عنوان نمونه، شرکت قطری HBK نقش کلیدی در ساخت ورزشگاه پنج ستاره «لوسیل» که میزبان فینال رقابت‌ها بود، ایفا کرد. حتی اگر قرار است از تجربیات شرکت‌های چینی استفاده شود، بهتر است شرایط همکاری با شرکت‌هایی که عملکرد روشنی در پروژه‌های احداث ورزشگاه‌های قطر داشته اند، همچون «شرکت ساخت راه آهن چین» به عنوان یکی از سازندگان استادیوم زیبای لوسیل، بررسی شود.

در آخر باید اشاره کرد که به‌رغم موفقیت‌های چشمگیر، شرکت‌های بزرگ ساخت‌وساز چین تجربیات ناموفقی هم در رابطه با مدیریت پروژه‌های ورزشی داشته اند، که نباید از نظر پنهان بماند.

گروه اورگراند با بیش از ۱۳۰۰ پروژه در ۲۸۰ شهر از بزرگ‌ترین سازندگان چین بود که از طریق ورزش، به‌ویژه فوتبال توانسته بود به پوستر دوران جدید اقتدار چین تبدیل شود. باشگاه فوتبال «گوانگژو اورگراند» هشت عنوان قهرمانی در سوپرلیگ چین به دست آورد و دو قهرمانی در لیگ قهرمانان آسیا را نیز به لطف جذب ستاره‌های بین‌المللی با دستمزد‌های بالا در کارنامه خود دارد.

در آوریل ۲۰۲۰، اورگراند در گوانگژو ساخت یک استادیوم جدید ۱.۸ میلیارد دلاری با ظرفیت صدهزار نفر را آغاز کرد که قرار بود در سطح جهانی با خانه اپرای سیدنی و برج خلیفه در دبی رقابت کند، اما پس از اینکه این غول املاک و مستغلات در کانون بحران مسکن چین قرار گرفت و با ورشکستگی مالی مواجه شد، اجرای بسیاری از پروژه هایش از جمله این ورزشگاه متوقف شد. این استادیوم نیمه تمام، که نمادی است از ناکامی بزرگ اورگرند، توسط دولت محلی برای پرداخت بدهی ۳۰۰ میلیارد دلاری این شرکت تصرف شده است.

منبع: دنیای اقتصاد