نرخ اجاره بها ۱۲ برابر شد / مصوبه جدید مستاجران را از اجاره‌ های نجومی نجات می دهد؟

به گزارش رکنا، بر اساس آمار رسمی، نرخ اجاره بها در پایتخت در ۱۲ سال گذشته، یعنی در بازه زمانی تابستان سال ۱۳۸۸ تا تابستان سال ۱۴۰۰، ۱۲ برابر شده است. این بدان معناست که در ۱۲ سال اخیر، اجاره بهای مسکن در تهران ۱۱۰۰ درصد افزایش داشته است.

 این بازار بی سر و سامان و فشار مضاعفی که بر مستاجران وارد می‌شود سبب شد تا از سال ۹۹، زمزمه‌هایی از یک طرح دو فوریتی برای کنترل بازار اجاره‌بها به گوش برسد؛ طرحی که در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ به صورت مصوبه اجرا ‌شد و حال قرار است تبدیل به قانون شود.

در نشست علنی یکم تیر ماه مجلس، بررسی طرح دوفوریتی کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی در دستور کار صحن علنی قرار گرفت و در نهایت با ۱۱۴ رای موافق، ۹۷ رای مخالف و ۵ رای ممتنع، کلیات طرح تصویب و برای بررسی‌های بیشتر به کمیسیون عمران فرستاده شد.

بسیاری از حقوقدانان معتقدند که اگر طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی تصویب شود و به تایید شورای نگهبان برسد، با توجه به برخی از مفاد این طرح مانند ایجاد محدودیت برای افزایش قیمت سالانه اجاره‌بها، ایجاد موانع بسیاری برای دریافت حکم تخلیه، تعیین مالیات‌های بالا برای مبلغ اجاره‌بها و همچنین در نظر گرفتن مجازات‌های سنگین برای فرار از تنظیم قرارداد اجاره و عدم اعلام آن در سامانه معین شده، روابط مالکان و مستاجرین دستخوش تغییرات بسیاری خواهد شد.

با این وجود از یک سو تعداد نسبتا زیاد آرای مخالف و عدم تصویب دو فوریتی این طرح در مجلس و فرستاده شدن آن به کمیسیون عمران و از سوی دیگر عدم توانایی قوه مجریه و قوه قضاییه برای اجرایی کردن چنین طرحی، آینده این طرح رادر هاله‌ای از ابهام فرو برده است.

اما از منظر حقوقی جایگاه مصوبات سران قوا چه اهمیتی دارد؟

بر اساس اصل ۵۸ قانون اساسی، اعمال قوه مقننه از طریق مجلس شورای اسلامی است که از نمایندگان منتخب مردم تشکیل می‌شود و مصوبات آن پس از طی مراحلی که در اصول بعد می‌آید برای اجرا به قوه مجریه و قضاییه ابلاغ می‌گردد.

مهدی هداوند، حقوقدان و استاد دانشگاه در گفتگو با اقتصادآنلاین در توضیح جایگاه حقوقی مصوبات شورای‌عالی هماهنگی اقتصادی سران سه قوه و یا سران قوا، توضیح داد: علی‌رغم اینکه اطلاع دقیقی از حدود اختیاراتی که برای این شورا تعیین شده نداریم اما به نظر میرسد، همانطور که درعنوان این شورا مشخص شده است، این شورا یک نهاد هماهنگ کننده است.

هداوند با اشاره به اصل ۵۸ قانون اساسی افزود: از منظر قانون اساسی قانون گذاری مختص به مجلس و همچنین یک صلاحیت اختصاصی و انحصاری است که در قانون اساسی به مجلس سپرده شده است. البته قانون اساسی در برخی از موارد، استثنائات محدودی را مشخص کرده که در حدود همان استثنائات و بصورت حداقلی، برخی از مراجع دیگر به جز مجلس هم در واقع مصوباتی دارند که می‌تواند در حکم قانون باشد.

برای مثال مجمع تشخیص مصلحت نظام در قانون اساسی، در مقام حل اختلاف بین مجلس و شورای نگهبان مصوباتی را دارد. البته باز هم از متن قانون اساسی، قانون گذاری از وظایف مجمع برداشت نمی‌شود، ولی در رویه عملی مصوباتی دارد که ارزش قانون گذاری برای آن شناسایی شده است.

یا اصل ۸۵ قانون اساسی که مقنن، اختیار تصویب آزمایشی قوانین را به کمیسیون‌های داخلی مجلس داده و همچنین تصویب اساسنامه دایمی شرکت‌ها و موسسات دولتی را به هیات وزیران تحت عنوان قانونگذاری تفویضی داده است.

وی ادامه داد: از قانون‌گذاری که بگذریم، در قانون اساسی ما اختیارات مقررات‌گذاری نیز به هیات وزیران، وزرا، کمیسیون متشکل از چند وزیر و تا حدودی به شوراهای شهر و روستاد داده شده است.

بنابراین در قانون اساسی، مراجع وضع قانون و مراجع وضع مقررات به طور کامل مشخص است و هیچ نهاد دیگری حق وضع قانون و مقررات به این عنوان که بتواند موجب حق تکلیف باشد و به ویژه اینکه بتواند وارد قراردادهای خصوصی شود را ندارد.

بنابراین بنظر میرسد که حداکثر بتوان برای شورای‌عالی هماهنگی اقتصادی سران سه قوه، نقش هماهنگ کننده را شناسایی کرد. همچنین این نقش در حدود اختیاراتی است که هر قوه دارد؛ این بدان معناست که قوا در حدود اختیارات خود می‌توانند، تصمیماتی بگیرند که فراتر از اختیارات قانونی آنها نباشد.

این حقوقدان بیان کرد: اصول مسلم حقوقی و اختصاص انحصار قانون گذاری به مجلس در کنار برخی از استثنائات که در قانون اساسی مشخص شده است و همچنین با توجه به اینکه نهادهای مقررات‎گذاری هم باید صلاحیت‌های خود را از قانون بگیرند، مصوبات سران قوا نمی‌تواند در حکم قانون باشد.

هداوند در ادامه با اشاره به مفاد طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی، در پاسخ به این پرسش که آیا چنین طرحی می‌تواند بازار آشفته اجاره‌بهای مسکن را سامان دهد، گفت: از جهت مفاهیمی که در حقوق عمومی اقتصاد وجود دارد حوزه اجاره‌بهای مسکن، حوزه تنظیم گری است.

در صورتی که تشخیص داده شود، در این بازار نارسایی وجود دارد، نهادهای تنظیم گر باید ورود کنند و نارسایی‌های بازار را از طریق مقررات‌گذاری رفع کنند. اما با توجه به اینکه ما در ایران نهاد تنظیم‌گر مشخصی نداریم عملا بار این وظیفه بر دوش مجلس افتاده است.

این درحالی است که مجالس قانون‌گذاری ورودشان به مسائل مختلف باید با رویکرد بلند مدت باشد و سیاست‌های کلی را مورد وضع قاعده قرار دهند.

وی ادامه داد: وقتی به این طرح نگاه می‌کنیم، سطح مقرراتی که در این طرح وضع شده است، در حد مقررات‌گذاری‌های جزیی است که باید نهادهای اجرایی در صورتی که اختیارات قانونی داشته باشند به آن ورود پیدا کنند.

به نظر می‌رسد علت اینکه مجلس در این حد وارد جزییات شده این است که ما نهاد تنظیم‌گر با صلاحیت‌های قانونی مشخص در این حوزه نداریم تا بتواند به صورت مستمر بازار را رصد کند و عکس‌العمل مناسب نشان دهد و اساسا مجلس قادر نیست اینگونه عمل کنند.

این حقوقدان با بیان اینکه چنین طرح‌هایی کارایی و اثرگذاری لازم را ندارند، گفت: افزایش افسارگسیخته اجاره‌بهای مسکن احتیاج به یک اقدام فوری دارد. این درحالی است که اساسا مجلس‌ قادر نیست که به این ترتیب در برابر تغییراتی که در بازار اتفاق می‌افتد، عکس‌العمل فوری نشان دهد.

منبع: تجارت نیوز